Le 19 mai 2011

Immobilier  : quel type de prêt pour votre investissement locatif ?

Vous êtes décidé à investir dans l’immobilier locatif et vous cherchez à financer votre future acquisition de manière optimale. Quelles solutions de crédit s’offrent à vous ? Prêt amortissable ou prêt in fine, comment choisir la formule la plus adaptée à votre situation ?

Pourquoi est-il intéressant d’emprunter pour un investissement locatif ? « Les revenus fonciers générés par la location de votre futur bien seront soumis à l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux, ce qui grèvera la rentabilité de votre investissement. Il faut donc trouver des solutions pour diminuer la base d’imposition, explique Giuseppe Carlone, Responsable Gestion Privée de la Caisse d’Epargne Picardie. Or les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers pour le calcul de l’IR* ». L’emprunt peut donc être un bon moyen pour alléger la fiscalité d’un investissement locatif.

Prêt amortissable ou prêt in fine ?
Il existe deux types de prêts pour financer votre investissement : le prêt amortissable et le prêt in fine.
Avec le prêt amortissable, les mensualités sont élevées car elles couvrent les intérêts et le remboursement du capital.
Il exige donc un effort de trésorerie important chaque mois. Cependant, le montant des intérêts diminue à chaque échéance : il est calculé sur le capital restant dû, qui lui aussi baisse. Au fur et à mesure, vous déduirez donc moins d’intérêts du revenu foncier et le montant de l’IR ainsi que des prélèvements sociaux afférents à votre activité de location va augmenter. Cette formule a pour avantages sa simplicité et un coût total peu élevé puisque le montant des intérêts diminue au fil du temps.
Avec le prêt in fine, le capital est remboursé en une seule fois, à l’échéance. Les mensualités sont moins importantes qu’avec le prêt amortissable car elles ne couvrent que les intérêts. Ceux-ci sont calculés sur l’ensemble du capital tout au long du crédit : ils sont donc élevés. Le coût total du prêt in fine est plus important que celui d’un prêt amortissable mais vous bénéficiez notamment d’une déduction fiscale plus grande.
« Le prêt in fine est une solution patrimoniale complète », explique Giuseppe Carlone. Tout d’abord parce qu’il permet aux emprunteurs soumis à l’ISF (Impôt de solidarité sur la fortune) de réduire l'assiette de taxation de cet impôt. En effet, le capital emprunté restant identique pendant toute la durée du prêt, il est déduit de la valeur du bien prise en compte dans le passif. De plus, vous devez assurer ce prêt : « le coût de l’assurance vient alors en charge et diminue encore le revenu foncier tout en assurant une forte protection pour le conjoint survivant » poursuit Giuseppe Carlone. 
Par ailleurs, pour anticiper le remboursement du capital à la date prévue, le prêt est associé en règle générale à un placement : contrat de capitalisation ou assurance vie dans la majorité des cas**. Cette épargne rémunérée et peu fiscalisée*** entraîne une valorisation potentiellement supérieure au coût réel du prêt, à condition d’investir sur des supports sécurisés, comme les fonds en euros par exemple. Enfin, les faibles mensualités vous évitent de grever votre capacité à financer d’autres projets.

Du « sur-mesure »
Alors comment choisir ? Un indice : « le prêt in fine est plus intéressant quand on a une base d’imposition élevée (à partir d’une tranche marginale d’imposition à 30 %) et des fonds disponibles pour rembourser son capital » conseille Giuseppe Carlone. Mais il n’y a pas de solution bonne ou mauvaise. Montant et type des revenus, rentabilité de l’investissement, effort de trésorerie possible, valorisation des supports de garantie, composition et évolution du foyer fiscal… Seule une approche personnalisée et chiffrée de votre situation patrimoniale et fiscale, que vous pourrez effectuer avec un chargé d’affaires en Gestion Privée, vous permettra de prendre la bonne décision.


* article 31 du Code général des impôts.
** Si le contrat de capitalisation est retenu pour sa valeur nominale dans l’assiette imposable à l’ISF, le contrat d’assurance vie est quant à lui pris en compte pour sa valeur de rachat, dès lors qu’il est considéré comme rachetable même s’il vient en garantie du prêt.
*** Selon les conditions légales et contractuelles en vigueur

 Pour aller plus loin :
- Les programmes en cours de Iselection et Ciloger, les partenaires immobiliers de la Caisse d’Epargne.
- Immobilier : c'est le moment d'y réfléchir !
- Immobilier, des opportunités à saisir en 2010
- Immobilier locatif, les solutions pour investir