Le 9 octobre 2009

Avis d’expert : La SCPI Scellier à découvrir

Chantaline Bialas, directrice du développement de Ciloger, entité du groupe BPCE, rappelle les avantages encore trop méconnus de ce nouveau dispositif qui permet, entre autres, de bénéficier d’une réduction d’impôt dès l’année de souscription.

La loi de finances rectificative pour 2008 a créé de nouvelles opportunités pour les épargnants. C’est le cas du dispositif Scellier qui permet aux contribuables acquérant entre 2009 et 2012 des logements neufs destinés à la location, d’obtenir une réduction d’impôt. Cette réduction d'impôt est fixée à 25 % du prix de revient du logement pour les logements acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010, puis à 20 % pour une acquisition en 2011 et 2012, dans la limite de 300 000 euros par an. Elle permet ainsi de bénéficier d’une réduction pouvant atteindre 75 000 euros étalés sur neuf ans. Pour bénéficier de l’avantage fiscal Scellier, l’investisseur peut réaliser son acquisition soit par un achat direct ou bien à travers une Société Civile de Placement Immobilier. Ce véhicule, qui fait appel à l’épargne publique, permet de mutualiser les risques locatifs puisqu’il conduit l’investisseur à devenir  « copropriétaire » d’un ensemble de logements situés dans plusieurs zones géographiques éligibles au dispositif.  De plus, la gestion des actifs est confiée à un professionnel de l’immobilier. Ainsi, l’épargnant se rend propriétaire d’un patrimoine immobilier sans les contraintes de gestion.  

La SCPI a, dans le cadre du dispositif Scellier, d’autres atouts : elle permet de bénéficier de la réduction d'impôt dès l'année de souscription, et ce, sans attendre la livraison des logements. De plus, la loi de finances rectificative pour 2008 autorise l'investisseur à réaliser au titre de la même année à la fois un investissement en nature de logement et à souscrire des parts d’une SCPI « Scellier », à la condition que le montant total des dépenses ouvrant droit  à la réduction d’impôt n’excède pas 300 000 euros par an, l’achat de parts de SCPI Scellier pouvant être réalisé en plusieurs fois au titre d’une même année ; ainsi l’épargnant calibre le montant de son investissement en fonction de sa situation financière et fiscale.

Cela est d’autant plus intéressant que les SCPI apportent une grande souplesse d’investissement :  les parts sont  acquises à partir d’un simple bulletin de souscription. 

C’est le cas avec la SCPI Ciloger Habitat lancée en juillet 2009 : l’épargnant peut,  à partir de 600 euros, accéder à l'immobilier locatif d’habitation neuf, réduire son imposition, tout en se constituant un patrimoine diversifié et de qualité. 

En contrepartie de la réduction d’impôt, la SCPI devra s’engager à louer les logements en tant que résidence principale du locataire pour une durée de neuf ans calculée de date en date, à compter de la date de prise d’effet du bail de chacun des immeubles mis en location. L’acquéreur s’engagera, quant à lui, à conserver ses parts de SCPI pendant la même période ; toutefois en pratique, une souscription de parts pouvant être affectée à l’acquisition de plusieurs logements, la période de conservation des parts peut être supérieure à neuf ans,  puisqu’elle expire au terme de celle couverte par l’engagement de location afférent au dernier des logements acquis par la SCPI au moyen de la souscription. C’est pourquoi l’horizon de placement est de 15 ans, puisqu’il tient compte de la durée de collecte, de construction, de conservation et de vente du patrimoine.

Les parts donnent droit à un dividende soumis à  l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Il peut accessoirement comporter une fraction de revenus financiers à soumettre à l’impôt dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

Au  terme de la SCPI,  le souscripteur de parts ne reçoit pas un actif, mais le remboursement du produit net de la vente des immeubles au prorata des parts détenues. La SCPI se charge d’effectuer la déclaration des plus-values et d’acquitter l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux correspondants.