Le 16 avril 2010 :

L’usufruit locatif social : pour un investissement immobilier solidaire

L’usufruit locatif social est un dispositif qui permet de répondre en partie à la pénurie de logements sociaux dans les zones les plus recherchées. Il offre également de nombreux avantages pour l’investisseur : qualité, valorisation et défiscalisation.

Conforté et consolidé par le ministère du Logement fin 2007, le dispositif de l’usufruit locatif social consiste à dissocier temporairement la nue-propriété d’un bien de son usufruit, c’est-à-dire de son utilisation. C’est ce qu’on appelle un démembrement.
Un investisseur achète la nue-propriété d’un bien pour 40 % à 60 % de sa valeur en pleine propriété. L’usufruit est quant à lui acquis par un organisme de logement social qui, en contrepartie, pourra disposer de ce bien durant 15 à 17 ans. À cette échéance, l’investisseur récupère la pleine propriété de son bien pour en disposer librement (vente, occupation directe ou location).

L’investisseur contribue à l’augmentation de l’offre de logements
Avec la hausse des prix de l’immobilier, le centre des villes est devenu inaccessible aux personnes à faibles revenus. « Or, les communes ont doublement intérêt à y remédier, explique Henry Fournial, responsable du marché logement social chez BPCE. Non seulement pour satisfaire les exigences légales, la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain) leur imposant un quota de 20 % de logements sociaux, mais surtout pour revitaliser les centres-villes en rapprochant les personnes de leur emploi. » L’équation financière ne permet parfois plus aux organismes de logement social de réaliser des programmes en gestion locative sociale classique. C’est là qu’intervient l’investisseur privé.

Avec un ticket d’entrée souvent au-dessus de 100 000 euros, « ce type de montage s’adresse en priorité à des épargnants qui ont déjà des revenus fonciers importants, qui sont soumis à l’ISF et qui veulent se préparer des revenus complémentaires pour la retraite », résume Alain Gerbaulet, responsable du marché de la Gestion Privée pour le réseau des Caisses d'Epargne - BPCE.

Une plus-value mécanique et un régime fiscal favorable
Si elle ne permet pas de toucher des loyers pendant la durée du démembrement, l’acquisition de la nue-propriété d’un logement social procure :

• un bien de qualité qui s’apprécie avec le temps. « Sans préjuger d’une hausse de l’immobilier, l’investisseur peut bénéficier d’une plus-value mécanique de 40 % à 60 % au bout de 15 ans, selon ce qu’il aura financé au début », note Olivier Emmanuel, ingénieur patrimonial à la Caisse d’Epargne Rhône-Alpes.
  De plus, la plus-value est en pratique exonérée d’impôts au bout de 15 années de détention.

• un bien qui bénéficie d’un régime fiscal favorable.
  - « En tant que nu-propriétaire, l’investisseur ne déclare pas ce bien à l’ISF tant qu’il n’a pas récupéré l’usufruit », rappelle Christian Goutte, responsable Gestion Privée à la Caisse d’Epargne Rhône-Alpes.
  - Il peut faire figurer au passif le prêt qui a servi à financer le bien.
  - Le démembrement permet de déduire de ses autres revenus fonciers les intérêts d’emprunt.
  - L’ensemble des avantages engendrés par cette opération n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales.