Les points clés pour un achat dans l'immobilier ancien

Les points clés pour un achat immobilier dans l'ancien

Acheter sur plan ou faire construire ? Quelles sont les démarches ? Voici quelques conseils pour l'achat et l'investissement dans l'immobilier ancien.

Compromis ou promesse unilatérale de vente ?

Avant la signature de l'acte authentique portant sur la vente d'un logement ou d'un terrain, un avant-contrat, doté de la force obligatoire, est établi, de sorte à bloquer la vente. Ce contrat, peut être ou non signé chez un notaire et prend le plus souvent la forme d''un compromis de vente ou d'une promesse de vente. Ci-dessous des informations pour distinguer ces 2 avant-contrats :

  • La promesse de vente. 

Ce contrat marque l'engagement du vendeur à vous céder son bien à un prix déterminé. Si au terme d'un délai de réflexion vous décidez de l'acheter (levée de l'option), vous lui versez une somme (prix de l'option) qu'il conservera si vous décidez finalement de ne pas acheter le bien ou qui s'imputera sur le prix de vente dans le cas contraire. Le vendeur qui se désiste avant la levée de l'option devra vous indemniser et vous restituer la somme versée.

  • Le compromis de vente 

Le compromis de vente est le plus utilisé des avant-contrats. Il constitue un engagement ferme et réciproque, de votre part et de celle du vendeur. Vous versez un acompte qui s'imputera sur le prix de vente en cas de réalisation de celle-ci ou qui vous sera remboursé si la vente ne se réalise pas du fait d'une condition suspensive mentionnée dans le contrat (refus du prêt immobilier notamment...).

Lors de la signature du compromis, vous versez un acompte au vendeur. Si par la suite vous renoncez à votre achat, vous perdrez cette somme, sauf si vous vous désengagez en raison d'une clause suspensive mentionnée dans le contrat.

Bon à savoir : les clauses de conditions suspensives
En tant qu'acquéreur/acheteur d'un logement, si vous signez un avant-contrat, promesse unilatérale ou compromis de vente : vous disposez d'un délai de rétractation de sept jours (délai incompressible) pendant lequel vous pouvez revenir sur votre engagement (par lettre recommandée avec avis de réception). Quel que soit votre motif de rétractation, les sommes que vous avez versées doivent dans tous les cas vous être intégralement restituées.

Une clause de condition suspensive insérée dans un contrat permet d'en suspendre la formation et par conséquent l'exécution, tant que la condition précisée dans la clause n'est pas remplie. Cette clause vous permet de récupérer le somme versée et d'être délié de tout engagement si vous ne réussissez pas à répondre à la clause.

Exemples d'une condition suspensive : la vente par l'acquéreur d'un logement d'ores et déjà mis en vente, l'obtention d'un permis de construire ou d'un certificat d'urbanisme confirmant l'absence de servitudes, l'obtention du prêt (cette condition est indispensable si l'acquéreur a recours à un prêt pour son acquisition).

La signature chez le notaire et l'acte authentique de vente

Un acte de vente, dressé en la forme authentique à des fins de publicité foncière, certifie le changement de propriétaire d'un bien.
Il doit être établi et signé chez un notaire, qui vous facturera pour cela des frais.

À la signature, vous devez régler le montant intégral de votre achat, versez une provision au titre des frais, droits et émoluments afférents à la transaction, et recevez les clés et/ou titre de propriété de votre bien.

Les diagnostics obligatoires

L'avant-contrat de vente doit, suivant l'ancienneté et le lieu de situation de l'immeuble, être accompagné d'un certain nombre de certificats fournis par le vendeur. Ils doivent être réunis au sein d'un dossier de diagnostique technique :

- la mesure de la surface loi Carrez pour les appartements,
- le contrôle de la présence ou de l'absence d'amiante, de termites et de plomb,
- le diagnostic de performance énergétique (DPE),
- le diagnostic de l'état des risques naturels et technologiques (ERNT),
- le contrôle de la sécurité des installations de gaz,
- le contrôle de la sécurité de l'installation électrique
- le contrôle de la sécurité concernant les installations d'assainissement autonome.

Bon à savoir : le dossier de diagnostic technique
Depuis le 1er novembre 2007, les différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires en cas de vente sont regroupés dans un dossier unique appelé « dossier de diagnostic technique » (DDT). Ce dossier doit obligatoirement être annexé à toute promesse de vente et à toute vente d'un logement. Il doit être fourni par le propriétaire au locataire d'un local d'habitation ou d'un local à usage mixte (habitation et professionnel).

Mais vous pouvez aussi souhaiter acheter dans l’immobilier neuf, la Caisse d’Epargne vous propose de lire toutes ses fiches conseil relatives à l’achat et au crédit immobilier.

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