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Comment mettre ses bâtiments aux normes, renforcer leur performance énergétique et faire de ses locaux un facteur d’attractivité ?
Autant de questions qu’aborde le webinaire « Stratégie immobilière », organisé par la Caisse d’Epargne Loire-Drôme-Ardèche.
C’est à partir du cas d’un établissement d’enseignement que la thématique est traitée. Cette approche est pertinente pour l’ensemble des associations et entreprises de l’économie sociale et solidaire.
Un enjeu légal, sociétal et économique
Le patrimoine immobilier est l’outil de travail d’un grand nombre d’associations et d’entreprises sociales. Définir une stratégie immobilière est par conséquent essentiel afin de construire une vision de long terme sur la façon dont l’immobilier pourra durablement être au service du projet de l’établissement. Cela demande une expertise technique et des financements adaptés.
Entretenir et rénover ses bâtiments, est primordial pour plusieurs
raisons :
- mise en conformité réglementaire : dispositions relatives à l’inclusion et à l’accessibilité des locaux accueillant du public, loi Elan, décret tertiaire, obligations en matière de qualité de l’air…
- prévention des risques : amiante & radon, accidents, sécurité des personnes et des biens…
- réduction de la consommation énergétique et des charges d’exploitation dans leur ensemble
- intégration des nouvelles technologies (bâtiments intelligents…)
- attractivité pour l’ensemble des parties prenantes.
La déclaration Operat : plus qu’une formalité, un outil d’aide à la conception du plan d’action
Face à tant d’enjeux, Sophie Pouverreau, juriste à la Fédération nationale des Ogec, conseille de préparer rigoureusement sa déclaration sur la plateforme Operat. Cette plateforme recense l’ensemble des données relatives à la performance énergétique et à la rénovation pour tous les bâtiments ou groupes de bâtiments d’une surface globale supérieure à 1 000 m2.
Cette déclaration, obligatoire et à effectuer avant le 30 septembre 2022, n’est pas qu’une formalité administrative ; c’est un véritable outil de définition de sa stratégie immobilière :
- en identifiant les différentes parties prenantes à considérer dans son projet de rénovation, on renforce la pertinence de ses actions ;
- en cartographiant ses sites, on évite les mauvaises surprises en cours de travaux ;
- en rassemblant l’ensemble des données (diagnostics, valeurs de référence pour la consommation énergétique, coûts d’exploitation…), on organise ses priorités ;
- en commençant à élaborer un plan d’action, on peut entrevoir les investissements nécessaires, dresser la typologie des corps de métier à engager, envisager un calendrier…
Une étape clé : le diagnostic et les scénarios
Sébastien Boussuge, directeur conseil & audit BPCE Solutions Immobilières, apporte des éléments clés pour réaliser la première étape de diagnostic et analyse en vue de l’élaboration de scénarios.
Le diagnostic consiste à inventorier précisément son patrimoine en indiquant le plus de détails possibles sur :
- les surfaces ;
- les audits déjà réalisés ;
- les travaux préalablement effectués ;
- les modes et niveaux d’occupation ;
- la valeur des biens, en fonction de leur situation, de leurs caractéristiques, des dynamiques du marché immobilier, des évolutions des loyers…
Il va également falloir sérier l’expression des besoins de l’ensemble des parties prenantes pour un établissement d’enseignement : la direction, le corps enseignant, les parents, la municipalité et/ou le département, le voisinage direct de l’établissement…
Il est important d’adopter une vision prospective : la situation au temps t n’est pas nécessairement celle qui s’annonce pour les décennies à venir. Évolutions démographiques, transformations des usages, projets structurants dans le territoire (transports, projets économiques d’envergure…) sont à prendre en compte pour garantir une pertinence dans la durée des actions de rénovation immobilière.
Ce travail de diagnostic va permettre d’élaborer différents scénarios d’actions. Envisager une variété d’options, c’est se donner davantage de possibilités pour pouvoir opérer les meilleurs choix et provoquer l’adhésion des acteurs à toutes les étapes : le financement, la planification opérationnelle et la mise en œuvre.
Financer son plan d’action
Olivier Charasse et Véronique Girardey, responsables de marché à la Caisse d’Epargne Loire-Drôme-Ardèche, évoquent l’accompagnement pour le financement.
La banque va analyser le projet en prenant en compte différents éléments relatifs à la santé financière de la structure :
- le bilan (dont les fonds propres) ;
- le ratio résultat réel/capacité d’endettement ;
- les équilibres budgétaires (en tenant compte aussi bien des charges que des recettes – pour les établissements scolaires, les forfaits s’il y a lieu et les ressources liées au règlement des frais de scolarité par les familles – mais aussi les produits annexes – cantine, internat, activités…) ;
- la nature des travaux et leurs conséquences prévisibles sur l’activité économique (renforcement de l’attractivité, évolution de la politique tarifaire…).
La banque sera également très attentive à la qualité du travail de préparation du plan d’action et aux manifestations de l’adhésion des parties prenantes, car il s’agit de véritables facteurs de réussite du projet.
Après quoi, plusieurs solutions de financement pourront être employées isolément ou assemblées :
- le crédit bancaire classique ;
- les offres dédiées à la transition énergétique ;
- le prêt à impact avec une bonification du taux indexé sur un critère de performance extra-financière (par exemple, réduction du volume de déchets alimentaires) ;
- le crédit-bail immobilier.
On recommandera aussi à la structure de se doter de garanties. Pour obtenir des garanties, on peut se rapprocher :
- des collectivités ;
- des organismes de soutien aux acteurs économiques (Bpifrance, France Active…) ;
- de la Compagnie Européenne des Garanties & Cautions (CEGC Groupe BPCE) ;
- de la tutelle ou de la fédération…
L’accompagnement en proximité, facteur majeur de succès
Stéphane Garand, attaché de gestion de l’ensemble scolaire Saint-François-d’Assises, témoigne de l’expérience de son établissement, accompagné par la Caisse d’Epargne Loire-Drôme-Ardèche.
Pour lui, ce qui a vraiment fait la différence, c’est la proximité. La banque a su écouter et prendre en compte tous les paramètres spécifiques à l’établissement d’enseignement (caractéristiques des locaux, population des élèves, charges de fonctionnement, échéance des emprunts en cours…) pour proposer des solutions de financement sur mesure.
Cet accompagnement de qualité a renforcé la sérénité de l’équipe dirigeante, qui a pu se concentrer sur l’essentiel :
- piloter l’avancée du chantier aux côtés de l’architecte et du maître d’œuvre ;,
- organiser la vie de la communauté scolaire pendant la durée des travaux ;
- communiquer avec les parties prenantes pour maintenir un bon niveau d’adhésion au projet.
