Investissements Immobiliers

Neuf, ancien, DOM-TOM (Département d'Outre-Mer, Territoire d'Outre-Mer), monuments historiques, résidences de tourisme…
L'investissement locatif est un bon moyen de se constituer un patrimoine et de s'assurer des revenus complémentaires. Il se révèle également fiscalement très séduisant grâce à de nombreux dispositifs de défiscalisation.

Bon à savoir : dans certains cas, les loyers et l’économie d’impôt peuvent financer une partie de votre investissement.

Ce dispositif vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de maximum 21% du montant de l’investissement pour une durée de location du bien de 12 ans (12% du montant de l’investissement pour une durée de location du bien de 6 ans et 18% du montant investi pour un engagement de location de 9 ans). La réduction d’impôt s’applique dans la limite d’un montant global investit de 300 000 € par an et deux acquisitions par an.

La réduction d’impôts sur le revenu est calculée sur :

• Le prix de revient du logement dans la limite d’un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable majoré des frais de notaire
• 100 % du montant de la souscription de SCPI
• La surface à prendre en compte est égale à la surface habitable majorée de celle des annexes, après pondération et application d’un plafond selon leur nature
• La réduction d’impôt se calcule sur le montant de l’investissement global plafonné à 300 000 €, dans la limite de deux logements par an.
• Le taux de la réduction d’impôt est fixé à :
• 12% si l’engagement est de 6 ans non prorogé, 18% pour 9 ans (6 ans prorogé 1 fois de 3 ans), 21% pour 12 ans

Condition de location :

Le contribuable doit s’engager à donner le bien nu en location à usage d’habitation principale pendant une durée de 6 ou 9 ans, prorogeable 1 ou 2 fois

• La location peut être conclue avec un ascendant ou un descendant, non rattaché au foyer fiscal de l’investisseur
• La location ne peut être conclue avec un membre du foyer fiscal, ou l’un des associés d’une SCI propriétaire du bien
• Le propriétaire s’engage à respecter un plafond de loyers et ressources du locataire, fixé par décret
• La location doit intervenir dans les 12 mois suivants la livraison du bien ou l’achèvement des travaux

Logement concernés:

• Neufs ou en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) 
• En construction dont la demande de permis de construire a été déposée entre le
  1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021
• Travaux de réhabilitation permettant d’atteindre des performances énergétiques
  voisines de celles des logements neufs par des professionnels
• Transformation de local en logement d’habitation

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Pour bénéficier du statut de LMP, vous devez retirer de la location de logements meublés des recettes supérieures à 23 000 € par an, et ces recettes doivent être supérieures aux revenus professionnels de votre foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu. Vous êtes alors soumis au barème progressif de l'impôt sur ces revenus, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Constitueront des charges déductibles des BIC, les frais d'acquisition (droits d'enregistrement, commission d'intermédiaire, honoraires de notaires etc.) et les intérêts d'emprunt .

Avantages : vous réalisez une économie d'impôt du fait de l'imputation des déficits professionnels sur votre revenu global et bénéficiez de revenus nets d'impôt sur une longue période.
En cas de revente et si vous exercez l'activité de loueur en meublé professionnel depuis au moins 5 ans, votre plus-value est totalement exonérée si la moyenne des recettes locatives de l'exercice précédent n'excède pas 90 000 € hors taxes, et partiellement exonérée si ces recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € hors taxes.

Bon à savoir : comme pour toute entreprise commerciale, le statut de LMP vous soumet à des obligations comptables et fiscales.

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Vous investissez dans un logement meublé neuf ou ancien.

Vous bénéficiez du statut de loueur en meublé non professionnel. Tout d’abord, vous récupérez la TVA sur votre acquisition, dans le neuf. Pour un logement au sein d’une Résidence Services (résidence étudiante, Seniors etc.), les loyers que vous percevez sont assurés par un bail commercial avec un gestionnaire professionnel. Vous pouvez opter pour le dispositif Censi-Bouvard qui donne droit à une réduction de l’impôt sur le revenu représentant 11% du montant de votre investissement pour un engagement de location de 9 ans.

Le micro-BIC ou régime forfaitaire s’applique si les recettes ne dépassent pas 32 900 €

– Régime intéressant si les charges sont inférieures au seuil de 50 %
– Abattement de 50 % sur les recettes
– Pas de création de déficits

Le régime réel

• Au-delà de 32.900 € ou sur demande auprès du fisc si les recettes de l’investisseur sont inférieures
• Déduction des recettes, l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, taxes, travaux éventuels, frais de syndic, de gestion et de comptabilité,…) et les
  amortissements (immobilier + mobilier)
• Faculté de déduire une partie du prix du logement des loyers déclarés
• Diminution des recettes et des impôts l’achèvement des travaux

i En cas d’investissement dans l’ancien, comme l’investisseur ne bénéficie pas de la récupération de la TVA, il ne doit pas nécessairement acheter un logement situé dans une résidence avec services. Il est donc libre de choisir le lieu d’implantation de son appartement : un bien à forte valeur patrimoniale profitant d’une situation centrale en ville par exemple.

• Les amortissements immobilier et mobilier sont imputables sur le bénéfice d’exploitation, ce qui permet la défiscalisation des revenus locatifs.
• Une souplesse locative :Pas de plafonds de ressources des locataires ainsi que la possibilité de louer à un ascendant ou un descendant
• Une souplesse de gestion :
  Une Liberté dans le choix du gestionnaire et du cabinet comptable ainsi qu’une souplesse du mandat de gestion qui évite les contraintes du bail commercial

Des revenus complémentaires défiscalisés : les loyers perçus constituent un flux régulier de revenus avec une fiscalité minimisée.

Préparer sa retraite avec le LMNP : retrouver nos conseils sur Vision Patrimoine

Vous investissez dans un bien ancien à rénover.

Le dispositif de déficit foncier est un régime de droit commun et n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales. Il vous permet de déduire le montant de vos travaux de rénovation les revenus fonciers que vous percevez.

Principe : 

Réduire une partie de ses revenus fonciers tout en investissant dans l’immobilier ancien : c’est ce que l’on a appelé le Déficit foncier.

Le principe est que les travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration d’un logement soient une charge déductible des loyers par le propriétaire
qui loue ledit logement. Or, l’année où ces dépenses sont réalisées et payées, elles seront certainement plus élevées que le montant des loyers encaissés :
c’est ainsi qu’apparaît le déficit foncier. Ainsi lorsque la différence fait apparaître une perte ou un déficit, celui-ci va venir s’imputer sur le revenu global, sous réserve bien sûr de certaines conditions :

• il faut louer le bien pendant une période minimale de 3 ans, mais sans obligation que le logement soit la résidence principale du locataire.
• Il faut acheter un bien immobilier en mauvais état dans le but de faire des travaux afin de le remettre en état selon les normes de confort moderne ou réaliser des travaux au sein de son bien immobilier déjà acquis mais nécessitant un entretien ou une rénovation.
• Les dépenses déductibles sont uniquement des dépenses liées à la
  rénovation, à l’entretien ou l’amélioration mais en aucun cas les dépenses de
  travaux liées à un éventuel agrandissement ou nouvelle construction.
• Les immeubles doivent se situer en France

En résumé : 

• Outil patrimonial de bon sens pour agir sur la fiscalité des revenus fonciers, sur l’IR (impôt sur le revenu) et la CSG/CRDS
• Double impact sur taux marginal d’imposition (TMI) et CSG/CRDS
• déduction sur les bénéfices fonciers
• déduction sur les revenus globaux jusqu’à 10.700 € max par an
• Excédent de déficit foncier reportable sur les 10 années suivantes maximum (et viendra en déduction des futurs revenus fonciers)
• Le dispositif de déficit foncier est un régime de droit commun et n’entre pas dans le plafonnement des avantages fiscaux.
• Location du bien pendant 3 ans après la dernière année d’imputation sur le revenu global

Comment réduire votre empreinte fiscale avec le déficit foncier : retrouver nos conseils sur Vision Patrimoine

Devenez propriétaire de « Pierre/Papier ».

• La SCPI vous permet une grande souplesse d’investissement et une diversification des supports comme nul autre. Vous avez la possibilité de panacher entre différents types de SCPI afin de mutualiser les risques : SCPI de Rendement (Bureaux, commerces), SCPI de défiscalisation (SCPI Malraux, SCPI Déficit Foncier, SCPI Pinel). Les loyers que vous verse la SCPI sont net de frais.

• • Principe : 
• La Société Civile de Placement Immobilier a pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif
•  L’épargnant qui souscrit au capital d’une SCPI est détenteur de PARTS et devient un « associé »
• Le détenteur devient propriétaire de « Pierre/Papier », puisqu’il ne possède pas de bien immobilier à proprement parler, mais des parts de sociétés gérant des biens immobiliers
• Les sommes collectées sont affectées à l’acquisition de biens immobiliers mis en location

• Principaux avantages : 
• Accessibilité
• Souplesse d’investissement
• Diversification des supports
• Risques mutualisés entre détenteurs de parts
• Gestion des biens déléguée
• Perception de revenus net de frais
• Différents types de SCPI :
  • SCPI de rendement (bureaux, commerces, activités)
  • SCPI de défiscalisation :SCPI Malraux
    > SCPI Déficit foncier
    > SCPI Pinel

Avertissement : l’investissement en part de SCPI ne comporte aucune garantie en capital et doit s’entendre sur une longue durée (supérieur à 10 ans).

Retrouver nos conseils sur les SCPI sur Vision Patrimoine

• Vous achetez un bien à rénover dans un immeuble faisant l’objet d’une restauration complète, situé dans un Site Patrimonial Remarquable
• Vous bénéficiez avec la loi Malraux d’une réduction d’impôt de 30% du montant des travaux de rénovation, pouvant aller jusqu’à 120.000 € maximum par an. La réduction est valable dans la limite de 400.000 € de travaux sur une période de 4 années consécutives. Vous avez l’obligation de louer le bien pendant 9 ans. Le régime Malraux n’entre pas dans le plafond des niches fiscales.

• • Principe :  

• Le dispositif Malraux donne droit à une réduction d’impôt calculée sur le
  montant des travaux de restauration engagés par le contribuable à hauteur de :- 30% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV
  (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU –  Anciens secteurs sauvegardés.- 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.  Anciennes ZPPAUP et AVAP.
• Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d’impôt en loi Malraux est plafonné à 400 000 € sur une période de 4 années consécutives.
• La Défiscalisation Malraux s’adresse depuis le 1er janvier 2013 aux contribuables français qui investissent dans des appartements à rénover destinés à la location.
• Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de l’immeuble et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France.
• Les opérations en loi Malraux sont localisées la plupart du temps dans les
  centres-villes historiques et offrent aux investisseurs une excellente opportunité de
  défiscalisation et une bonne protection à moyen et long terme.

• • Qui peut bénéficier de la réduction d’impôt Malraux ?

Tous les contribuables domiciliés en France au sens de l’article 4B du Code Général des Impôts qui acquièrent ou sont propriétaires d’un bien immobilier (situé dans un site Patrimonial Remarquable ) et qui font des travaux de restauration. Toutefois et dans la majorité des cas, l’investissement en loi Malraux s’adresse plutôt aux personnes ayant une fiscalité très élevée, car il faut pouvoir en 1 ou 2 années minimum supporter l’ensemble du budget travaux. Depuis le 1er janvier 2013, la réduction d’impôt en loi Malraux ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales.

• • En résumé : 

• Loi d’utilité publique, pérenne depuis plus de 50 ans
•  Hors plafonnement des niches fiscales
• Impact fiscal immédiat
• Un fonctionnement simple :
• Réduction d’impôts de 30 % du montant des travaux (bien immobilier dans un site Patrimonial Remarquable)
• Plafond de dépense des travaux : 400 000 € sur une période de 4 années consécutives
• Réduction d’impôts puissante jusqu’à 120 000 € max par an
• Étalement des travaux sur 2, 3 voire 4 années
• 9 ans de location du bien à titre de résidence principale sans aucune limitation de ressources des locataires ou de loyers

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Destiné aux personnes très imposées, ce régime vous permet de réduire vos impôts si vous vous réalisez des travaux de rénovation d'un immeuble bénéficiant d'une mesure de protection (ex : classement « monument historique »…).

Si votre bien ne rapporte aucun revenu, vous pouvez, sous conditions, imputer l'ensemble des charges foncières, y compris les intérêts d'emprunt, sur votre revenu global. S'il vous procure des recettes (loyers, droits de visite), les charges foncières correspondant à la partie de l'immeuble dont vous vous réservez la jouissance sont déductibles de votre revenu global.
Les autres charges sont déductibles des revenus fonciers. En cas de déficit, celui-ci est imputable sur le revenu global sans limitation de montant.

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