Caisse d'Epargne vous accompagne au quotidien et dans vos projets de vie : gestion de votre compte en ligne, simulation de crédit, assurance, épargne.
Investir dans l’immobilier pour alléger votre fiscalité
Neuf, ancien, DOM-TOM (Département d’Outre-Mer, Territoire d’Outre-Mer), monuments historiques, résidences de tourisme…
L’investissement locatif est un bon moyen de se constituer un patrimoine et de s’assurer des revenus complémentaires. Il peut se révéler également fiscalement très séduisant grâce à de nombreux dispositifs fiscaux avantageux.
Bon à savoir
Dans certains cas, les loyers et l’économie d’impôt peuvent financer une partie de votre investissement.
Loueur en meublé professionnel
Pour bénéficier du statut de LMP, vous devez retirer de la location de logements meublés des recettes supérieures à 23 000 € par an, et ces recettes doivent être supérieures aux revenus professionnels de votre foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.
Vous êtes alors soumis au barème progressif de l’impôt sur ces revenus, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Constitueront des charges déductibles des BIC, les frais d’acquisition (droits d’enregistrement, commission d’intermédiaire, honoraires de notaires etc.) et les intérêts d’emprunt.
Avantages
Vous réalisez une économie d’impôt du fait de l’imputation des déficits professionnels sur votre revenu global et bénéficiez de revenus nets d’impôt sur une longue période.
En cas de revente et si vous exercez l’activité de loueur en meublé professionnel depuis au moins 5 ans, votre plus-value est totalement exonérée si la moyenne des recettes locatives de l’exercice précédent n’excède pas 90 000 € hors taxes
Partiellement exonérée si ces recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € hors taxes
Bon à savoir
Comme pour toute entreprise commerciale, le statut de LMP vous soumet à des obligations comptables et fiscales.
Loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Vous investissez dans un logement meublé neuf ou ancien.
Vous bénéficiez du statut de loueur en meublé non professionnel. Tout d’abord, vous récupérez la TVA sur votre acquisition, dans le neuf pour un logement au sein d’une Résidence Services (résidence étudiante, Seniors etc.). Les loyers que vous percevez sont assurés par un bail commercial avec un gestionnaire professionnel.
Le micro-BIC ou régime forfaitaire s’applique si les recettes ne dépassent pas 77 700 €
- Régime intéressant si les charges sont inférieures au seuil de 50 %
- Abattement de 50 % sur les recettes
- Pas de possibilité d’imputation des déficits
Le régime réel
- Au-delà de 77.700 € ou sur demande auprès du service des impôts dont vous relevez si les recettes de l’investisseur sont inférieures
- Déduction des recettes, l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, impôts, droits et taxes dont la déduction n’est pas expressément interdite par la loi, travaux éventuels, frais de syndic, de gestion et de comptabilité,…) et les
amortissements (hors terrain + mobilier) - Faculté de déduire un amortissement correspondant à une partie du prix du logement des loyers déclarés
- Diminution des recettes et des impôts jusqu’à l’achèvement des travaux
En cas d’investissement dans l’ancien, comme l’investisseur ne bénéficie pas de la récupération de la TVA, il ne doit pas nécessairement acheter un logement situé dans une résidence avec services. Il est donc libre de choisir le lieu d’implantation de son appartement : un bien à forte valeur patrimoniale profitant d’une situation centrale en ville par exemple.
- Les amortissements immobilier et mobilier sont imputables sur le bénéfice d’exploitation, ce qui permet une baisse des revenus locatifs imposables
- Une souplesse locative : Pas de plafonds de ressources des locataires ainsi que la possibilité de louer à un ascendant ou un descendant
- Une souplesse de gestion : Une Liberté dans le choix du gestionnaire et du cabinet comptable ainsi qu’une souplesse du mandat de gestion qui évite les contraintes du bail commercial
Les loyers perçus constituent un flux régulier de revenus avec une fiscalité allégée.
Le déficit foncier
Vous investissez dans un bien ancien à rénover.
Le dispositif de déficit foncier est un régime de droit commun et n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales. Il vous permet de déduire le montant de vos travaux de rénovation des revenus fonciers que vous percevez.
Principe :
Réduire une partie de ses revenus fonciers tout en investissant dans
l’immobilier ancien : c’est ce que l’on a appelé le Déficit foncier.
Le principe est que les travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration d’un logement soient une charge déductible des loyers par le propriétaire qui loue ledit logement.
Or, l’année où ces dépenses sont réalisées et payées, elles seront certainement plus élevées que le montant des loyers encaissés :
c’est ainsi qu’apparaît le déficit foncier.
Ainsi lorsque la différence fait apparaître une perte ou un déficit, celui-ci va venir s’imputer sur le revenu global, sous réserve bien sûr de certaines conditions :
- il faut louer le bien pendant une période minimale de 3 ans, suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée. Il n’est pas nécessaire que le logement soit la résidence principale du locataire
- Il faut acheter un bien immobilier en mauvais état dans le but de faire des travaux afin de le remettre en état selon les normes de confort moderne ou réaliser des travaux au sein de son bien immobilier déjà acquis mais nécessitant un entretien ou une rénovation.
- Les dépenses déductibles sont uniquement des dépenses liées à la rénovation, à l’entretien ou l’amélioration mais en aucun cas les dépenses de travaux liées à un éventuel agrandissement ou nouvelle construction.
- Les immeubles doivent se situer en France
En résumé :
- Outil fiscalement avantageux
- Double impact sur l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux
- Déduction sur les bénéfices fonciers
- Déduction sur les revenus globaux jusqu’à 10.700 € par an. Le déficit foncier imputable sur le revenu global est porté de 10 700 € à 21 400 € lorsque ce déficit est lié à la réalisation de dépenses de travaux de rénovation énergétique* (jusqu’au 31 Décembre 2025)
- Excédent de déficit foncier reportable sur les 10 années
- Le dispositif de déficit foncier est un régime de droit commun et n’entre pas dans le plafonnement des avantages fiscaux.
- Location du bien pendant 3 ans après la dernière année d’imputation sur le revenu global
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)
Devenez propriétaire de « Pierre/Papier »
La SCPI vous permet une grande souplesse d’investissement et une diversification des supports comme nul autre. Vous avez la possibilité de panacher entre différents types de SCPI afin de mutualiser les risques : SCPI de Rendement (Bureaux, commerces), SCPI fiscale (SCPI Malraux, SCPI Déficit Foncier). Les revenus potentiels que peut vous verser la SCPI sont nets de frais.
Principe :
- La Société Civile de Placement Immobilier a pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif
- L’épargnant qui souscrit au capital d’une SCPI est détenteur de PARTS et devient un « associé »
- Le détenteur devient propriétaire de « Pierre/Papier », puisqu’il ne possède pas de bien immobilier à proprement parler, mais des parts de sociétés gérant des biens immobiliers
- Les sommes collectées sont affectées à l’acquisition de biens immobiliers mis en location
Principaux avantages :
- Accessibilité
- Souplesse d’investissement
- Diversification des supports
- Risques mutualisés entre détenteurs de parts
- Gestion des biens déléguée (en contrepartie de frais gestion)
- Perception de revenus potentiels nets de frais (hors fiscalité sur le revenu pour les SCPI en Direct)
- Différents types de SCPI :
- SCPI de rendement (bureaux, commerces, activités)
- SCPI fiscale (SCPI Malraux, SCPI Déficit foncier)
Avertissement
« L’investissement en parts de SCPI ne comporte aucune garantie en capital et doit s’entendre sur une durée de détention supérieure à 10 ans (actif par nature peu liquide avant terme) ».
1. les risques afférents à la SCPI sont décrits dans la note d’information du produit
2. avant tout investissement, il convient de consulter notamment le document d’informations clés (DIC)
3. un investissement dans une SCPI doit se faire en fonction de son profil investisseur, de sa situation financière et de ses objectifs et besoins
4. régime d’imposition des plus values en cas de cession des parts de SCPI :
• SCPI en direct : fiscalité des plus values immobilières
• SCPI en assurance-vie : fiscalité des rachats
Le dispositif Malraux
Vous achetez un bien à rénover dans un immeuble faisant l’objet d’une restauration complète, situé dans un Site Patrimonial Remarquable.
Vous bénéficiez avec la loi Malraux d’une réduction d’impôt de 30% du montant des travaux de rénovation, pouvant aller jusqu’à 120.000 €. La réduction est valable dans la limite de 400.000 € de travaux sur une période de 4 années consécutives.
Vous avez l’obligation de louer le bien pendant 9 ans. Le régime Malraux n’entre pas dans le plafond des niches fiscales.
Principe :
Le dispositif Malraux donne droit à une réduction d’impôt calculée sur le
montant des travaux de restauration engagés par le contribuable à hauteur de :
– 30% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU – Anciens secteurs sauvegardés.
– 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique. Anciennes ZPPAUP et AVAP.
- Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d’impôt en loi Malraux est plafonné à 400 000 € sur une période de 4 années consécutives.
- Le dispositif Malraux s’adresse depuis le 1er janvier 2013 aux contribuables français qui investissent dans des logements à rénover destinés à la location.
- Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de l’immeuble et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France.
- Les opérations en loi Malraux sont localisées la plupart du temps dans les
centres-villes historiques et offrent aux investisseurs une excellente opportunité d’alléger votre fiscalité et une bonne protection à moyen et long terme.
Qui peut bénéficier de la réduction d’impôt Malraux ?
Tous les contribuables domiciliés en France au sens de l’article 4B du Code Général des Impôts qui acquièrent ou sont propriétaires d’un bien immobilier (situé dans un site Patrimonial Remarquable ) et qui font des travaux de restauration. Toutefois et dans la majorité des cas, l’investissement en loi Malraux s’adresse plutôt aux personnes ayant une imposition élevée, car il faut pouvoir en 1 ou 2 années minimum supporter l’ensemble du budget travaux. Depuis le 1er janvier 2013, la réduction d’impôt en loi Malraux ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales.
En résumé :
- Loi d’utilité publique, pérenne depuis plus de 50 ans
- Hors plafonnement des niches fiscales
- Impact fiscal immédiat
- Un fonctionnement simple :
- Réduction d’impôts de 22 à 30 % du montant des travaux (bien immobilier dans un site Patrimonial Remarquable)
- Plafond de dépense des travaux : 400 000 € sur une période de 4 années consécutives
- Réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 120 000€
- Étalement des travaux sur 2, 3 voire 4 années
- 9 ans de location du bien à titre de résidence principale sans aucune limitation de ressources des locataires ou de loyers
« Monuments historiques »
Destiné aux personnes très imposées, ce régime vous permet de réduire vos impôts si vous vous réalisez des travaux de rénovation d’un immeuble bénéficiant d’une mesure de protection (ex : classement « monument historique »…).
Si votre bien ne rapporte aucun revenu, vous pouvez, sous conditions, imputer l’ensemble des charges foncières, y compris les intérêts d’emprunt, sur votre revenu global.
S’il vous procure des recettes (loyers, droits de visite), les charges foncières correspondant à la partie de l’immeuble dont vous vous réservez la jouissance sont déductibles de votre revenu global.
Les autres charges sont déductibles des revenus fonciers. En cas de déficit, celui-ci est imputable sur le revenu global sans limitation de montant.
Caisse d'Epargne
Communication à caractère publicitaire sans valeur contractuelle.
La limite annuelle d’imputation sur le revenu global des déficits fonciers est rehaussée à 21 400 euros pour les dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique. Ces travaux doivent permettre à un bien qualifié de passoire thermique de passer d’une classe énergétique E, F ou G de l’audit énergétique, à une classe A, B, C ou D.
Notez que ce dispositif s’applique dans les conditions suivantes : vous devez justifier de l’acceptation d’un devis intervenue à compter du 5 novembre 2022,
les dépenses doivent être effectuées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
