Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Vous avez envie de vous constituer un patrimoine, de préparer votre retraite, d’obtenir des revenus complémentaires ?
Il existe plusieurs solutions, comme acheter un bien pour le louer.
Mais comment calcule-t-on la rentabilité d’un investissement locatif ?

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Il faut considérer l’investissement locatif comme un placement qui doit être rentable.  Il faut donc étudier le rendement de l’opération, c’est-à-dire le ratio entre ce que rapporte le logement par rapport au prix que vous l’avez payé.   

Le prix du logement doit inclure le prix d’achat du bien, les frais de notaire et les éventuels frais d’agence immobilière. Si vous avez fait des travaux avant de le louer, il faudra aussi les intégrer au prix.

Commencez à calculer la rentabilité brute

Elle se calcule en divisant les loyers perçus dans l’année par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100. Le prix du logement doit inclure le prix d’achat du bien, les frais de notaire et les éventuels frais d’agence immobilière.

Par exemple pour un bien acheté 150 000 € et loué 600 € par mois, la rentabilité brute annuelle est de 4,8 % par an (600 € x 12 /150.000 € x 100 = 4,8).

La rentabilité brute vous permet de faire une première estimation mais elle n’est pas assez détaillée.

La rentabilité nette pour plus de précision.

 Il faut faire le même calcul que la rentabilité brute mais en prenant en compte les charges annuelles générées par l’investissement et qu’il faudra payer.

Les charges les plus significatives sont en général :

  • les intérêts d’emprunt (si le bien a été financé avec un prêt immobilier),
  • les charges de copropriété non imputables au locataire,
  • les honoraires de gestion si vous faites gérer votre bien par un professionnel,
  • les cotisations de l’assurance bailleur et de l’assurance loyers impayés si vous en avez souscrit une.

En partant de l’hypothèse que l’ensemble de ces charges représentent un montant annuel de 1800 €, la rentabilité nette s’établie à 3 ,6 %.

(600 € x 12 – 1800 € /150.000 x 100 = 3,6 %).

Cela donne une idée plus précise de la rentabilité de votre investissement et de l’ensemble des sommes à payer au cours de l’année. Sachez que dans la majorité des cas, un investissement locatif s’autofinance rarement avec la seule perception des loyers. Pour éviter des mauvaises surprises, estimez aussi le montant des loyers en tenant compte des prix pratiqués sur le marché.

La rentabilité peut aussi être augmentée si vous faites une plus-value en revendant le bien ou avec  les dispositifs fiscaux comme le PINEL, diminuant le montant de vos impôts. Cependant, ces derniers dépendent des choix et de la situation de chaque investisseur. Il vaut mieux ne pas en tenir compte dans le calcul et les considérer comme des facteurs qui pourront venir augmenter la rentabilité de l’opération.

Si vous hésitez entre 2 biens à acheter, ce calcul vous permettra aussi de déterminer celui qui à priori est le plus rentable.

Pour être certain de réussir votre investissement, vous devrez aussi bien choisir l’emplacement de votre logement, qui doit être situé dans une ville où il y a une demande locative et près des transports, des écoles et des commerces pour trouver plus facilement des locataires. 

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