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L’usage du logement personnel comme local professionnel

Vous voulez travailler chez vous ? C’est possible, cela peut être avantageux, mais cela implique de faire certaines démarches (N.B. : pensez à souscrire une assurance Responsabilité civile pour votre activité professionnelle) :

  • Vous utilisez une partie de votre habitation comme bureau ou local professionnel sans y recevoir de clientèle ni de marchandises : sauf si votre bail ou le règlement de la copropriété l’interdit expressément, nul besoin d’obtenir une autorisation pour exercer votre activité chez vous.
    Vous pouvez percevoir personnellement un loyer correspondant à la surface occupée par les activités de votre entre- prise ; néanmoins, ces loyers seront imposables dans la catégorie de vos revenus fonciers (impôt sur le revenu + CSG/CRDS), il faut donc vous assurer que ce que vous gagnez en louant une partie de votre logement à votre entreprise ait un impact fiscal d’un montant inférieur.
    En revanche, vous avez intérêt à percevoir de l’entreprise la part des charges locatives (eau, électricité, abonnement téléphonique et Internet) qui sont imputables à son activité : cette quote-part de frais sera comptabilisée dans vos charges et déductible du résultat imposable.
  • Vous transformez une partie de votre habitation pour y héberger les activités de votre entreprise : c’est obligatoire si vous avez du personnel, recevez du public et des marchandises. En qualité de propriétaire, il vous faut faire une demande de « changement de destination » auprès des services de l’urbanisme de votre commune. Une déclaration préalable suffit si ce « changement de destination » n’entraîne que des aménagements intérieurs.
    En revanche, si des travaux d’accès, des interventions sur les fondations porteuses ou la façade du logement sont nécessaires, il vous faudra obtenir un permis de construire.

Télétravail : Quelles obligations pour l’entreprise employeuse ?

Vous avez des salariés qui pourraient exercer leur fonction dans les locaux de l’entreprise, mais travaillent tout ou partie de leur temps hors de ceux-ci, notamment en utilisant les technologies d’information et de communication ?
C’est la définition du télétravail telle qu’établie par l’article L. 1222-9 du code du travail. Cette modalité d’organisation flexible repose d’abord sur le volontariat du salarié : l’employeur ne peut pas l’imposer. Il ne peut donc pas s’affranchir de la mise à disposition d’un espace de travail à ses salariés dans des locaux professionnels.

Depuis la réforme de février 2018, l’accord collectif n’est plus un passage obligé pour les entreprises qui souhaitent proposer du télétravail, mais le principe d’une concertation entre salariés et employeur est maintenu pour fixer les principes et modalités du télétravail.

Ces modalités doivent être conformes au droit :

  • Obligation d’accès équitable aux informations syndicales, à la formation et à la participation aux élections professionnelles pour les télétravailleurs.
  • Prévention des risques professionnels : équipement ergonomique, matériel sécurisé… Mais aussi prévention des risques psychosociaux : l’employeur est notamment tenu de veiller à ce que la charge de travail du salarié soit proportionnée à l’amplitude horaire prévue au contrat de travail.
  • Couverture des risques d’accident du travail identique à celle qui a cours dans les locaux professionnels.
  • Respect des textes concernant l’équité et la non-discrimination : les télétravailleurs réguliers, en particulier, doivent bénéficier des mêmes conditions de promotion que tous les salariés.

Incubateurs et espaces de coworking

De plus en plus d’indépendants et d’entrepreneurs s’installent dans les espaces de coworking et autres incubateurs, accélérateurs et pépinières, pour bénéficier d’un environnement de travail bien équipé en mutualisant les coûts de structure et les charges.

Ces espaces ont aussi pour avantage de favoriser les synergies entre jeunes entreprises et, dans certains cas, de bénéficier du mécénat de compétences pro- posé par de grands groupes intéressés à entretenir des rapports privilégiés avec des start-up.

Et si l’entreprise que vous créiez, c’était un espace de coworking ?

Il existe déjà plus de 700 espaces de coworking en France… Mais il y a encore de la place pour les entrepreneurs qui rêvent de lancer un « tiers- lieu » d’accueil des free-lances et des entreprises naissantes. En effet, le dynamisme de l’entrepreneuriat en général et de la micro-entreprise en particulier, en contexte de tension sur le marché de l’immobilier, crée une forte demande d’espaces partagés en zones urbaines et péri-urbaines.

De ce fait, les collectivités locales sont d’ardentes promotrices du développement des espaces de coworking, passant commande auprès d’entre- preneurs pour les concevoir, les lancer et les manager, ou distribuant directement des subventions aux acteurs privés désireux de créer ce type de lieux.

Renseignez-vous auprès du service des affaires économiques de votre Conseil départemental ou de votre intercommunalité.

La plupart des espaces de coworking sont accessibles sur abonnement. On intègre un incubateur, un accélérateur ou une pépinière sur dossier ou sur concours. Les réseaux d’accompagnement sont de plus en plus nombreux à ouvrir ce type de lieux pour les entreprises qu’ils suivent.

La location des locaux professionnels

Vous pouvez louer vos locaux avec 2 types de bail :

  • Le bail commercial : réservé aux commerçants, aux artisans et aux entrepreneurs dans l’industrie, ce contrat de location généralement établi pour une durée minimale de 9 ans est strictement encadré par le droit. Le code du commerce prévoit en effet l’impossibilité pour le bailleur de le rompre avant 3 ans et l’obligation, si la rupture du bail se fait avant l’échéance prévue par le contrat, de verser au locataire une indemnité d’éviction. Autre avantage pour le preneur : le bail commercial, en tant qu’élément du fonds de commerce, est cessible. Ce qui signifie que si l’entrepreneur transmet son entreprise, le bailleur ne peut s’opposer à ce que le repreneur poursuive l’activité dans les locaux ;
  • Le bail professionnel : adapté aux professions libérales et aux entre- preneurs dont les revenus relèvent du régime BNC, le bail professionnel est d’une durée minimale de 6 ans avec possibilité de rupture anticipée sur demande par courrier avec accusé de réception du locataire, avec un préavis. Ce type de bail ne peut pas faire l’objet d’une sous-location ou d’une cession sans autorisation du propriétaire.

Assurez vos locaux professionnels !

Comme pour tout espace occupé, vos locaux doivent être couverts par la responsabilité civile. Celle-ci est généralement associée à une assurance multirisque qui garantit les principaux risques : incendie, inondation, dégâts électriques, vols et vandalisme, bris de glace…

La multirisque professionnelle permet de contracter différentes options en fonction de la situation de chaque entrepreneur et des risques spécifiques susceptibles d’engager la responsabilité de l’entreprise et/ou de ses dirigeants (par exemple dans le BTP ou pour les professions libérales réglementées) ou de mettre en péril le cycle d’exploitation (aléas climatiques pour les agriculteurs/ viticulteurs, rupture de la chaîne du froid pour les restaurateurs et commerçants de bouche)*.

Certaines de vos garanties sont conditionnées à un aménagement de vos équipements et locaux, renseignez-vous auprès de votre assureur pour être certain d’être bien couvert en cas de sinistre.

* Selon les limites, conditions et exclusions prévues dans les engagements contractuels en vigueur.

L’acquisition des locaux professionnels

Acquérir des locaux est une option intéressante pour l’entrepreneur à plusieurs titres :
 

  • Être propriétaire donne une visibilité de long terme sur l’emplacement de l’entreprise… ainsi que sur ses charges immobilières : vous savez exactement ce que vous aurez à payer chaque mois pour ce poste. Vous pourrez aussi, selon les conditions du financement qui auront été négociées et le niveau des taux d’intérêt, effectuer des remboursements anticipés pour libérer plus rapidement l’entreprise de ses emprunts ;
  • En tant que propriétaire, vous allez pouvoir effectuer les travaux et aménagements que vous souhaitez, dans la limite, bien entendu, des dispositions du plan d’urbanisme et des conditions prévues par la copropriété ;
  • L’achat des locaux professionnels permet de déduire un certain nombre de charges du bénéfice imposable : amortissement du bâtiment, intérêts d’emprunt, assurance… ;
  • La possession des locaux permet d’accroître la valeur de l’entreprise… et le patrimoine de l’entrepreneur, s’il en est propriétaire en nom propre ! Celui-ci pourra donc décider de revendre l’entreprise avec ses locaux, les locaux seuls ou bien les proposer à la location à une autre entreprise. Cela peut donc être un élément important de la rémunération globale de l’entrepreneur.

Il existe plusieurs solutions pour financer l’acquisition de locaux professionnels :

  • Les prêts classiques*, à taux fixe ou variable, permettent à un professionnel de financer un local professionnel acquis en nom propre ou par une SCI (société civile immobilière). Un apport personnel d’un montant de 10 % à 30 % du projet sera généralement demandé par le banquier, ainsi que des cautions et garanties.
  •  Le crédit-bail immobilier* se présente comme une location avec option d’achat : la banque finance 100 % du projet et perçoit des loyers pendant une durée de 7 à 15 ans selon le contrat établi. À échéance, l’entrepreneur se voit proposer les locaux à l’achat, à la valeur pré- vue initialement par le contrat. Cette solution a le mérite de ne pas entamer la capacité d’endettement de l’entreprise, en même temps qu’elle produit des avantages fiscaux (loyers déductibles du bénéfice imposable) sous réserve d’anticiper les conséquences fiscales liées au rachat en fin de contrat.
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