Louer ou acheter ?

Opter pour la meilleure solution selon ses besoins et le profil de son entreprise.

L’usage du logement personnel comme local professionnel

L’usage du logement personnel comme local professionnel 

Vous voulez travailler chez vous ? C’est possible, cela peut être avantageux, mais cela implique de faire certaines démarches (penser par exemple par ailleurs à souscrire une assurance Responsabilité civile pour son activité professionnelle) : 

  • Vous utilisez une partie de votre habitation comme bureau ou local professionnel sans y recevoir de clientèle ni de marchandises, sauf si votre bail ou le règlement de copropriété l’interdit expressément, nul besoin d’obtenir une autorisation pour exercer votre activité chez vous.  
    Cette solution vous permet de percevoir personnellement un loyer correspondant à la surface occupée par les activités de votre entreprise. Néanmoins, ces loyers sont imposables dans la catégorie de vos revenus fonciers (impôt sur le revenu + CSG/CRDS).   
    En revanche, vous avez toujours intérêt à percevoir de l’entreprise la part des charges locatives (eau, électricité, abonnement téléphonique et Internet) qui sont imputables à son activité : cette quote-part de frais sera comptabilisée dans vos charges et déductible du résultat imposable.  
  • Vous transformez une partie de votre habitation pour y héberger les activités de votre entreprise : c’est obligatoire si vous avez du personnel, si vous recevez du public ou stockez des marchandises. En qualité de propriétaire, vous devez faire une demande de « changement de destination » auprès des services de l’urbanisme de votre commune. Une déclaration préalable suffit si ce « changement de destination » n’entraîne que des aménagements intérieurs.  
    En revanche, si des travaux d’accès, des interventions sur les fondations porteuses ou la façade du logement sont nécessaires, il vous faudra obtenir un permis de construire. 

    Télétravail : Quelles obligations pour l’entreprise employeuse ?

    Vous avez des salariés qui pourraient exercer leur fonction dans les locaux de l’entreprise, mais travaillent tout ou partie de leur temps hors de ceux-ci, notamment en utilisant les technologies d’information et de communication ?

    C’est la définition du télétravail telle qu’établie par l’article L. 1222-9 du code du travail. Cette modalité d’organisation flexible repose d’abord sur le volontariat du salarié : l’employeur ne peut pas l’imposer. Il ne peut donc pas s’affranchir de la mise à disposition d’un espace de travail à ses salariés dans des locaux professionnels.

    Selon le même article, dans sa version en vigueur depuis le 21 juillet 2023, l’accord collectif n’est plus un passage obligé pour les entreprises qui souhaitent proposer du télétravail : le salarié et l’employeur qui conviennent de recourir au télétravail formalisent leur accord par tout moyen. Cet accord doit toutefois préciser les principes et modalités du télétravail.

    Ces modalités doivent être conformes au droit :

    • Obligation d’accès équitable aux informations syndicales, à la formation et à la participation aux élections professionnelles pour les télétravailleurs.
    • Prévention des risques professionnels : équipement ergonomique, matériel sécurisé… Mais aussi prévention des risques psychosociaux : l’employeur est notamment tenu de veiller à ce que la charge de travail du salarié soit proportionnée à l’amplitude horaire prévue au contrat de travail.
    • Couverture des risques d’accident du travail identique à celle qui a cours dans les locaux professionnels.
    • Respect des textes concernant l’équité et la non-discrimination : les télétravailleurs réguliers, en particulier, doivent bénéficier des mêmes conditions de promotion que tous les salariés.

    Et si l’entreprise que vous créez était un espace de coworking ? 

    Selon le conseil en immobilier Cushman & Wakefield, la France compte désormais environ 3 500 espaces de coworking. Mais il y a encore de la place pour les entrepreneurs qui rêvent de lancer un « tiers-lieu » d’accueil des free-lances et des entreprises naissantes. En effet, le dynamisme de l’entrepreneuriat en général et de la micro-entreprise en particulier, conjugué à un contexte de tension sur le marché de l’immobilier, crée une forte demande d’espaces partagés en zones urbaines et péri-urbaines.

    De ce fait, les collectivités locales sont d’ardentes promotrices du développement des espaces de coworking, passant commande auprès d’entrepreneurs pour les concevoir, les lancer et les gérer, ou distribuant directement des subventions aux acteurs privés désireux de créer ce type de lieux. 

    Pour connaître les mesures dont vous pourriez bénéficier, renseignez-vous auprès du service des affaires économiques de votre Conseil départemental ou de votre intercommunalité. 

    La plupart des espaces de coworking sont accessibles sur abonnement. On intègre un incubateur, un accélérateur ou une pépinière sur dossier ou sur concours. Les réseaux d’accompagnement sont de plus en plus nombreux à ouvrir ce type de lieux pour les entreprises qu’ils soutiennent. 

    La location des locaux professionnels 

    Vous pouvez louer vos locaux avec deux types de baux : 

    • le bail commercial : réservé aux commerçants, aux artisans et aux entrepreneurs dans l’industrie, ce contrat de location généralement établi pour une durée minimale de neuf ans est strictement encadré par le droit. Le Code du commerce prévoit en effet l’impossibilité pour le bailleur de le rompre avant trois ans et l’obligation, si la rupture du bail se fait avant l’échéance prévue par le contrat, de verser au locataire une indemnité d’éviction. Autre avantage pour le preneur : le bail commercial, en tant qu’élément du fonds de commerce, est cessible. Ce qui signifie que si l’entrepreneur transmet son entreprise, le bailleur ne peut s’opposer à ce que le repreneur poursuive l’activité dans les locaux ; 
    • le bail professionnel : adapté aux professions libérales et aux entrepreneurs dont les revenus relèvent du régime BNC, le bail professionnel est d’une durée minimale de six ans avec possibilité de rupture anticipée sur demande du locataire (courrier avec accusé de réception), avec un préavis. Ce type de bail ne peut pas faire l’objet d’une sous-location ou d’une cession sans autorisation du propriétaire. 

    Assurez vos locaux professionnels ! 

    Comme pour tout espace occupé, vos locaux doivent être couverts par la responsabilité civile. Celle-ci est généralement associée à une assurance multirisque qui garantit les principaux risques : incendie, inondation, dégâts électriques, vols et vandalisme, bris de glace…  

    La multirisque professionnelle permet de contracter différentes options en fonction de la situation de chaque entrepreneur et des risques spécifiques susceptibles d’engager la responsabilité de l’entreprise et/ou de ses dirigeants (par exemple dans le BTP ou pour les professions libérales réglementées) ou de mettre en péril le cycle d’exploitation (aléas climatiques pour les agriculteurs/viticulteurs, rupture de la chaîne du froid pour les restaurateurs et commerçants de bouche…)*.  

    Certaines de vos garanties sont conditionnées à un aménagement de vos équipements et locaux, renseignez-vous auprès de votre assureur pour être certain d’être bien couvert en cas de sinistre. 

    * Selon les limites, conditions et exclusions prévues dans les engagements contractuels en vigueur. 

    L’acquisition des locaux professionnels

    Acquérir des locaux est une option intéressante pour l’entrepreneur à plusieurs titres :
     

    • être propriétaire donne une visibilité de long terme sur l’emplacement de l’entreprise ainsi que sur ses charges immobilières : vous savez exactement ce que vous aurez à payer chaque mois pour ce poste. Vous pourrez aussi, selon les conditions du financement que vous aurez négociées et le niveau des taux d’intérêt, effectuer des remboursements anticipés pour libérer plus rapidement l’entreprise de ses emprunts ; 
    • en tant que propriétaire, vous allez pouvoir effectuer les travaux et aménagements que vous souhaitez, dans la limite des dispositions du plan d’urbanisme et des conditions prévues par la copropriété ; 
    • L’achat des locaux professionnels permet de déduire un certain nombre de charges du bénéfice imposable : amortissement du bâtiment, intérêts d’emprunt, assurance… ; 
    • La possession des locaux permet d’accroître la valeur de l’entreprise… et le patrimoine de l’entrepreneur, s’il en est propriétaire en nom propre. Celui-ci pourra librement décider de revendre l’entreprise avec ses locaux, les locaux seuls ou bien les proposer à la location à une autre entreprise. Cela peut ainsi constituer un élément important de la rémunération globale de l’entrepreneur. 

    Il existe plusieurs solutions pour financer l’acquisition de locaux professionnels : 

    • les prêts classiques*, à taux fixe ou variable, permettent à un professionnel de financer un local professionnel acquis en nom propre ou par une SCI (société civile immobilière). Un apport personnel d’un montant de 10 % à 30 % du projet sera généralement demandé par le banquier, ainsi que des cautions et garanties ; 
    • le crédit-bail immobilier* se présente comme une location avec option d’achat : la banque finance 100 % du projet et perçoit des loyers pendant une durée de 7 à 15 ans selon le contrat établi. À échéance, l’entrepreneur se voit proposer les locaux à l’achat, à la valeur prévue initialement par le contrat. Cette solution a le mérite de ne pas entamer la capacité d’endettement de l’entreprise. Les loyers versés sont déductibles du bénéfice imposable, il convient cependant d’anticiper les conséquences fiscales liées au rachat en fin de contrat.  
    • * Sous réserve d’acceptation du dossier par Caisse d’Epargne. 
      groupe personne se serrant la main

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      *« Sous réserve de la règlementation en vigueur. Rédaction effectuée en 2019 ».