Investissement locatif-neuf, les dispositifs de défiscalisation

Investir dans un bien immobilier neuf ne s’improvise pas. En effet, vous ne choisirez pas le même type de logement si vous souhaitez en priorité réduire vos impôts ou y habiter lorsque vous serez à la retraite. Voici quelques conseils utiles pour vous aider à préciser votre projet et vérifier que l’investissement locatif dans le neuf répond bien à vos objectifs.  

Première étape : définir vos objectifs

Il est important de se poser en amont les bonnes questions. Que comptez-vous faire de votre investissement à court ou long terme ? Quels sont vos objectifs prioritaires en investissant dans l’immobilier locatif neuf ?

Réduire vos impôts sur le revenu ?

Investir dans un bien neuf vous permet de payer moins d’impôts, grâce au dispositif Pinel. Il s’applique aux biens neufs situés dans des zones tendues(1) et mis en location pour une durée minimale de six ans. Le montant des loyers est encadré(2) mais en contrepartie vous bénéficiez d’une réduction d’impôt(3) de 12 % de votre investissement si vous louez votre bien pendant six ans, 18 % pour une location de neuf ans et 21 % si vous louez votre bien pendant 12 ans. 

 

Bon à savoir :

  • Votre enfant peut louer le logement, à condition qu’il ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal.
  • A partir du 1 janvier 2021 la réduction fiscale ne concernera plus le logement individuel et pavillonnaire.
  • Pour le dispositif Pinel les avantages fiscaux sont valables jusqu’au 31/12/2022 et seront réduits pour les investissements réalisés en 2023 et 2024

 

Bénéficier d’un complément de revenus ?

Si votre objectif premier est de vous constituer une rente grâce aux loyers que vous toucherez chaque mois, sachez que les biens neufs n’offrent pas le rendement locatif le plus élevé en raison d’un prix d’achat supérieur aux biens anciens. Prenez le temps de bien évaluer votre situation pour voir si cet investissement reste intéressant grâce au dispositif Pinel.

Vous pouvez aussi choisir d’investir dans un bien meublé au sein d’une résidence seniors ou étudiants(4). Le dispositif Censi-Bouvard qui encadre ce genre d’opérations vous garantit des loyers sécurisés et une réduction d’impôt intéressante. Vous pourrez réduire vos impôts de 11 % de votre investissement (dans une limite de 300 000 €) à condition de louer votre bien pendant neuf ans. Votre logement est loué par bail commercial à l'exploitant de la résidence : vous ne vous occupez pas de la gestion des locataires.

 

Faire une plus-value à la revente

Si votre objectif est de pouvoir revendre votre bien plus cher quelques années plus tard, acheter un bien neuf n’est peut-être pas le choix le plus judicieux en raison d’un prix d’achat supérieur. Pour réaliser une plus-value rapidement, les experts recommandent d’acheter un bien ancien que vous pourrez valoriser en réalisant des travaux.

Préparer votre retraite ou loger vos enfants ?

Investir dans le neuf est une bonne solution si vous prévoyez de conserver votre bien pour y vivre lorsque vous serez à la retraite ou y loger vos enfants. Le prix d’achat est plus élevé que dans l’ancien, mais les frais d’acquisition sont plus intéressants. En effet, les frais de notaire varient entre 2 et 3 % pour un achat d’immobilier neuf, contre 7 à 8 % pour un achat dans l’ancien. Vous êtes également exonérés de taxe foncière pendant deux ans.

Seconde étape : choisir le logement idéal

Une fois vos objectifs clairement posés, vous devrez choisir le type de bien que vous allez louer. Voici quelques critères à prendre en compte…

Logement achevé ou en cours de construction ?

Vous pouvez décider d’acquérir un logement neuf déjà construit ou en cours de construction. Dans le cas d’une VEFA (pour « vente en état futur d’achèvement »), vous devrez attendre jusqu’à deux ans avant de pouvoir louer votre bien. Contactez directement les promoteurs de la commune qui vous intéresse afin de connaître les programmes neufs en cours.

Dans quelle commune investir ?

Avant de vous lancer, veillez à choisir une commune à forte demande locative. Renseignez-vous sur les montants des loyers pratiqués afin de vous assurer de la rentabilité de l’opération. Il est aussi conseillé de se rendre sur place pour évaluer l’environnement du bien et s’assurer qu’il soit desservi par les transports en commun et qu’il soit proche des commerces.

Quelle surface privilégier ?

Sachez qu’en règle général, plus le logement est grand, moins vous aurez à gérer de changement de locataires, contrairement aux petites surfaces. Mais les logements plus petits ont l’avantage de se louer plus chers au mètre carré… Á vous de voir ce que vous préférez.

Quel locataire choisir ? 

Dernière étape : le choix du locataire. Vous devez vous assurer que ses revenus soient suffisants pour honorer les loyers. Sachez que les agences demandent que les revenus soient au moins égaux à trois fois le loyer.

(1) Zone A bis : Paris et sa proche banlieue (50 villes) ; Zone A : la grande banlieue parisienne, la Côte d’Azur, le Genevois français et les agglomérations de Lyon, Marseille, Lille (650 villes) ; Zone B1 : la grande couronne d’Île-de-France, les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la Corse, l’Outre-Mer et certaines villes considérées comme chères (1553 villes)

(2) Zone A Bis : 16, 96 €/m2 ; Zone A : 12, 59 €/m2 ; Zone B1 : 10, 15 €/m2

(3) Cette réduction d’impôt est basée sur le coût total de l’opération, dans la limite d’un investissement de 300 000 € (le prix d’achat au m2 est également plafonné à 5 500 € par m2).

(4) Établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapées, établissement délivrant des soins de longue durée, résidence avec services pour étudiants.

Sous conditions et sous réserve de l’étude complète de votre dossier. Une réponse de principe n’équivaut pas à un accord de prêt. L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de dix jours, la vente est subordonnée à l'obtention du prêt et si celui-ci n'est pas obtenu, le vendeur doit lui rembourser les sommes versées. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. Sous réserve d’acceptation du dossier par l’établissement prêteur.

 

Contactez-nous

Prendre un rendez-vous

Prenez rendez-vous directement sur Internet

Connectez-vous pour nous contacter

Vous êtes déjà client ?
Retrouvez directement les coordonnées de votre conseiller et/ou agence en vous connectant sur votre espace personnel