En France, un achat immobilier n’est définitivement sécurisé qu’avec un acte authentique signé chez le notaire. Pourtant, la vente se joue souvent bien avant : les avant-contrats promesse de vente ou compromis de vente encadrent la transaction, “réservent” le logement et posent les bases (prix, délai, clause et condition suspensive d’obtention du prêt).
Reste une question simple : qui s’engage, et jusqu’où ? Entre promesse unilatérale (avec option pour l’acheteur et possible indemnité d’immobilisation) et compromis synallagmatique (engagement réciproque), Caisse d’Epargne vous explique ce qui les différencie pour avancer sereinement vers la signature.
La promesse et le compromis sont deux avant-contrats : des engagements écrits qui fixent les modalités et les éventuelles conditions suspensives d’une transaction immobilière en attendant sa signature définitive(1).
La promesse de vente est un engagement unilatéral (on parle de « promesse unilatérale de vente ») par lequel le propriétaire d’un bien immobilier s’engage à le vendre à un acheteur identifié, à un prix et à des conditions déterminées. L’acquéreur, bénéficiaire de la promesse, dispose alors d’une option d’achat qu’il est libre de lever ou non. Avec une limite : il doit verser une indemnité d’immobilisation qu’il peut perdre s’il renonce finalement à l’achat sans raison valable (non-réalisation d’une condition suspensive).
Comme son nom l’indique, l’avant-contrat, promesse ou compromis, intervient avant le contrat, c’est-à-dire avant l’acte de vente définitif. Il est signé par les parties une fois qu’elles se sont entendues sur le prix de la transaction. Pour arriver jusqu’ici, l’acheteur a transmis une offre d’achat au vendeur qui l’a acceptée. Cette phase a pu faire l’objet de négociations avent de déboucher sur l’accord qui permet la signature de l’avant-contrat.
Seul le vendeur s’engage vraiment à réaliser la vente si les conditions sont remplies : s’il change d’avis, la vente peut être forcée par le juge. L’acheteur, de son côté, dispose d’une simple option mais il verse tout de même une indemnité d’immobilisation : s’il se rétracte, l’indemnité est due au vendeur pour le dédommager de l’immobilisation du bien (qui n’a pas pu être proposé à d’autres acheteurs).
Les deux parties s’engagent fermement pour réaliser la transaction. L’acheteur verse un acompte qui sera perdu au profit du vendeur s’il se rétracte alors que les conditions suspensives sont remplies. Le vendeur peut être forcé à vendre par décision de justice.
Le droit d’option offert à l’acheteur reste généralement valable de deux à trois mois (la durée est précisée dans l’acte). Attention : renoncer à l’acquisition dans ce délai ne le dispense pas de perdre l’indemnité d’immobilisation (selon la réalisation des conditions suspensives), excepté durant le délai légal de rétractation de dix jours.
L’acquéreur dispose seulement du délai légal de rétractation de dix jours pendant lequel il peut se retirer sans conséquences. Au-delà, il est pleinement engagé et perd son acompte s’il ne justifie pas son retrait.
À ce stade, les frais sont limités : la vente n’est pas encore réalisée, les frais de notaire (ou frais de mutation) ne seront dus que lors de la transaction définitive. Toutefois, la rédaction de l’avant compromis est la plupart du temps confiée au notaire : les parties partagent en général ses émoluments. La promesse peut également faire l’objet de frais d’enregistrement de 125 euros à la charge de l’acheteur.
Dans le cadre d’une promesse comme d’un compromis de vente, l’acheteur peut renoncer à l’acquisition sans perdre son indemnité d’immobilisation ou son acompte si les conditions suspensives ne sont pas remplies. Les parties sont libres de fixer ces clauses ensemble mais deux conditions suspensives sont plus courantes que les autres :
Si l’acheteur n’obtient pas de crédit bancaire dans des conditions définies au contrat (montant, taux, durée), il pourra renoncer à l’acquisition.
L’acquéreur peut se retirer s’il n’obtient pas de l’administration une autorisation dont il a fait la demande (permis de construire, changement d’usage, licence d’exploitation…).
La promesse de vente offre plus de flexibilité à l’acheteur (pas d’obligation de réaliser l’acquisition) mais l’oblige à mettre en jeu l’indemnité d’immobilisation.
Choisissez la promesse de vente si vous souhaitez « réserver » un bien avant d’être sûr de l’acheter et que vous disposez !!!du montant de l’indemnité!! (qui représente 5 à 10 % du prix).
Exemple : vous réservez un bien dans une région parce que vous envisagez d’y déménager mais vous n’êtes pas encore sûr d’aller au bout de votre projet.
Le compromis de vente engage plus fortement les deux parties : vous montrez au vendeur que votre décision est déjà prise.
Choisissez le compromis de vente quand vous êtes sûr d’aller au bout de l’acquisition, sauf non-réalisation des conditions suspensives. Si vous n’obtenez pas votre crédit ou votre permis de construire, vous récupérerez automatiquement votre acompte.
Exemple : sur un maché concurrentiel, vous voulez convaincre le vendeur du sérieux de votre démarche pour qu’il préfère traiter avec vous plutôt qu’avec un autre acheteur.
| NOM DES CRITÈRES | PROMESSE | COMPROMIS |
|---|---|---|
| NATURE DE L’ENGAGEMENT | Usage conseillé | Engagement réciproque : Vendeur et acheteur s’engagent à conclure |
| OBLIGATION DES PARTIES | Obligatoire pour le vendeur | Obligatoire pour les deux parties |
| DÉPÔT DE GARANTI | Indemnité d’immobilisation (5 à 10 % du prix) | Acompte (5 à 10 % du prix) |
| DROIT DE RÉTRACTATION ACQUÉREUR | 10 jours calendaires après la signature | 10 jours calendaires après la signature |
| CONDITONS SUSPENSIVES | Possibles Promesse caduque si non-réalisées | Possibles Promesse caduque si non-réalisées |
| FORMALITÉS ET RÉDACTION | Doit préciser prix, délai d’option et indemnité | Doit préciser prix, calendrier et conditions suspensives |
| RISQUE JURIDIQUE EN CAS DE REFUS | Acquéreur peut demander exécution forcée ou indemnisation | Les deux parties peuvent demander exécution forcée ou dommages et intérêts |
| FLEXIBILITÉ POUR L’ACQUÉREUR | Plus flexible (option, pas obligation d’acheter) | Moins flexible (obligation d’acheter) |
| USAGE CONSEILLÉ | Pour sécuriser une exclusivité (pour l’acquéreur) | Quand les deux parties sont prêtes à s’engager dès la signature |
Dans le cadre d’une promesse de vente, les erreurs courantes sont les suivantes :
Dans le cadre d’un compromis, il est primordial de vérifier :
Dans les deux avant-contrats, l’acheteur dispose d’un délai légal de 10 jours pendant lequel il peut renoncer à l’achat sans subir de pénalités.
L’avant-contrat devient caduc si une condition suspensive n’est pas réalisée dans le délai prévu (obtention du prêt, attribution d’un permis de construire…). L’acompte (ou l’indemnité d’immobilisation) est rendu à l’acquéreur.
Le contrat peut être considéré nul si des vices ou irrégularités sont mis à jour : vice du consentement, incapacité juridique d’une partie, absence de mentions légales… La nullité peut ouvrir droit à des dommages et intérêts.
Vous avez trouvé un bien à acheter et votre offre a été acceptée ? Il faut donc maintenant signer l’avant-contrat qui vous mènera jusqu’à la vente définitive.
Une transaction immobilière doit obligatoirement être enregistrée par un notaire.
Les parties peuvent décider d’avoir recours à un notaire commun ou d’être chacune représentée par son propre notaire.
Lors de l’avant-contrat, en revanche, les parties n’ont pas l’obligation de recourir à un acte authentique (c’est-à-dire signé devant notaire), elles peuvent se contenter d’un contrat sous seing privé (signé entre elles).
Toutefois, la promesse ou le compromis engagent tellement les parties qu’il est très fortement conseillé d’en confier la rédaction à un notaire. À défaut, les parties peuvent également solliciter un avocat spécialisé.
Vous avez signé votre promesse ou votre compromis de vente ? Il faut maintenant remplir les conditions prévues dans l’acte pour finaliser votre achat.
Entamez rapidement vos éventuelles démarches administratives (demande d’autorisation de travaux, de changement de destination…) pour respecter les délais prévus dans votre avant-contrat.
Il est également temps de finaliser votre financement. Si vous sollicitez un prêt immobilier, vous devez fournir votre promesse ou votre compromis à la banque, qui dispose ainsi de toutes les informations concernant la transaction.
Une fois toutes les pièces réunies (état civil, revenus, relevés de compte, état des lieux du patrimoine…), votre banque prend sa décision dans un délai souvent compris entre une et six semaines, selon la complexité du dossier. C’est pour cette raison que l’avant-contrat prévoit généralement un délai de deux à trois mois avant la signature de l’acte définitif.
Pour être sûr de ne pas perdre de temps entre les deux actes, n’hésitez pas à préparer votre dossier dès la phase de recherche de votre bien. Consultez votre conseiller Caisse d’Epargne, il saura vous indiquer quels documents réunir et vous présenter les solutions de financement adaptées à votre projet.
Lorsque vous avez identifié un bien immobilier que vous souhaitez acheter, plusieurs étapes obligatoires sont nécessaires avant d’en devenir pleinement propriétaire. Retrouvez plus d’informations dans notre article sur les grandes étapes d’un projet immobilier .
L’acheteur transmet une proposition écrite au vendeur pour indiquer à quel prix il souhaite acquérir le bien. Cette phase peut faire l’objet de négociations jusqu’à ce que les parties trouvent un accord.
Vendeur et acheteur signent la promesse ou le compromis de vente dans lequel sont exposées les modalités de la vente (prix, conditions suspensives, délais…).
L’acquéreur entreprend toutes les démarches nécessaires pour remplir les conditions prévues (prêt immobilier, autorisations administratives…).
Le notaire collecte les pièces nécessaires (état civil, acte de propriété…), effectue les vérifications juridiques (capacité des parties, servitudes, hypothèques…) et rédige l’acte définitif. 20} »>
Les parties signent l’acte de vente, l’acheteur paie le prix (placé sous séquestre par le notaire) et le vendeur remet les clés. L’acte est publié au service de publicité foncière et le transfert de propriété devient officiel.
Votre avant-contrat va ouvrir le délai pendant lequel vous allez devoir valider votre financement. Anticipez pour donner à votre projet toutes les chances d’aboutir(3).
Avant même la signature de l’avant-contrat, prenez contact avec votre conseiller bancaire.
Fournissez-lui déjà les éléments qui seront nécessaires pour votre demande de prêt : pièce d’identité, bulletins de salaire ou justificatifs de revenus, trois derniers relevés de compte.
Demandez une simulation pour connaître votre capacité d’emprunt pour cibler des biens qui correspondent à vos moyens.
Une fois l’avant-contrat signé, transmettez-le à votre conseiller : c’est seulement avec ce document qu’il peut lancer véritablement votre demande de prêt. N’attendez pas, l’instruction bancaire peut prendre trois à six semaines et l’offre de prêt fait l’objet d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires.
L’avant-contrat est un moment clé dans le processus d’acquisition d’un bien immobilier.
Et bien choisir entre promesse et compromis de vente peut avoir une importance majeure pour l’acquéreur.
Pour sécuriser votre acquisition, prenez également soin de préparer votre dossier de financement au plus tôt. Contactez votre conseiller Caisse d’Epargne dès les débuts de votre projet pour mettre en place avec lui les solutions adaptées à votre situation.
Caisse d'Epargne
Communication à caractère publicitaire et sans valeur contractuelle.
(1) Sous conditions et sous réserve de l’étude complète de votre dossier. Une réponse de principe n’équivaut pas à un accord de prêt. L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de dix jours, la vente est subordonnée à l’obtention du prêt et si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit lui rembourser les sommes versées. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. Sous réserve d’acceptation du dossier par l’établissement prêteur.
(2) Sous réserve d’acceptation de votre dossier de crédit immobilier portant sur une opération relevant de l’article L. 313-1 du Code de la consommation par votre Caisse d’Epargne Régionale, prêteur. L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de dix jours avant d’accepter l’offre de crédit. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.
(3) Un crédit vous engage et doit être remboursé.
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