Bon à savoir
Les autres charges telles que la nourriture, l'électricité, l'eau, le carburant, etc. sont incluses dans le reste à vivre et ne sont pas prises en compte par les banques.
Avant de souscrire un prêt immobilier, votre conseiller bancaire va procéder au calcul de votre taux d’endettement pour s’assurer de votre capacité à rembourser les mensualités de votre crédit immobilier. Nous vous dévoilons les critères de détermination du taux d’endettement et les solutions pour le réduire afin de mettre toutes les chances de côté pour obtenir à un accord à votre demande de crédit.
En résumé
- Le taux d’endettement correspond au niveau de vos dettes par rapport à vos revenus.
- Le taux d’endettement généralement admis est de 35 %.
- Le calcul du taux d’endettement se réalise comme suit : charges x 100 / revenus.
- Les revenus pris en compte sont les revenus du travail, les allocations chômage, la pension retraite, les revenus locatifs ou fonciers et les pensions alimentaires perçues.
- Les charges prises en compte sont les loyers, les crédits et les pensions alimentaires versées.
- Le taux d’endettement impacte le montant de vos mensualités et votre capacité d’emprunt, faites une simulation en ligne.
Définition : à quoi correspond le taux d’endettement ?
Le taux d’endettement correspond au rapport entre vos charges et vos revenus. Il est exprimé en pourcentage. À revenus équivalents, plus les charges sont élevées, plus le taux d’endettement augmente. C’est un indicateur clé pour les banques au moment de faire une demande de prêt immobilier afin de définir si vous serez en mesure de rembourser vos mensualités.
Comment calculer le taux d’endettement ?
La formule du taux d’endettement
Calculer son taux d’endettement est simple. La formule de calcul est la suivante :
- charges x 100 / revenus.
Parce qu’un exemple vaut mille mots, nous vous proposons un calcul pour vous donner une idée. Le montant de vos charges mensuelles est de 500 €.
Vous percevez 2 500 € de revenus.
Votre taux d’endettement est de 500 x 100 / 2 500 = 20 %.
Les charges à inclure dans le calcul
Lorsque l’on évoque la notion de charges, il est important de clarifier cet aspect fondamental. Toutes les charges assumées chaque mois ne sont pas prises en considération par les banques.
Elles vont étudier les charges fixes suivantes :
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Le loyer éventuel
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Les mensualités de crédit
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La pension alimentaire versée
Les revenus pris en compte
Votre établissement bancaire va prendre en compte vos revenus nets, à savoir :
- votre salaire, revenu de travailleur indépendant, pension retraite, vos allocations chômage ;
- vos revenus fonciers ou revenus locatifs ;
- vos aides telles que l’APL (aide personnalisée au logement) ;
- les pensions alimentaires perçues.
Comment interpréter le résultat obtenu ?
Quel taux d’endettement est acceptable ?
C’est le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) qui détermine le taux d’endettement maximal pour un foyer souhaitant obtenir un crédit. Il est aujourd’hui fixé à 35 % avec toutefois une marge de dérogation pour 20 % des dossiers au maximum. Cette souplesse permet de s’adresser aux ménages qui ont des revenus évolutifs ou très élevés et qui sont ainsi capables de supporter un taux d’endettement plus important.
Exemple : un foyer percevant 1 500 € de revenus avec un taux d’endettement de 35 % conserve un reste à vivre de 975 €. Un foyer avec 10 000 € de revenus et le même taux d’endettement présente un reste à vivre de 6 500 €, ce qui lui laisse une marge plus importante pour subvenir à ses besoins.
L’impact du taux d’endettement sur un crédit immobilier
Avec des charges financières importantes et des revenus mensuels insuffisants, votre taux d’endettement sera trop important, ce qui pourra remettre en cause la faisabilité de votre projet d’achat immobilier. Le risque est de ne pas pouvoir assumer vos mensualités de remboursement et ainsi de vous retrouver en situation de surendettement. C’est pour cela que les banques sont particulièrement attentives.
Avec des charges trop importantes, vous réduisez votre capacité d’emprunt, à savoir le montant qu’il vous est possible d’emprunter selon votre capacité de remboursement, soit le montant des mensualités que vous pouvez assumer sans mettre en péril votre situation financière.
Calcul taux d’endettement et capacité d’emprunt
Quel lien entre taux d’endettement, mensualités et capacité d’emprunt ?
Le calcul du taux d’endettement, rappelons-le, intègre les charges. Les mensualités constituent des charges fixes, elles auront donc bel et bien un impact sur le taux d’endettement final.
Exemple : vous avez un crédit auto avec des mensualités de 300 € et un prêt personnel que vous remboursez 150 € par mois, soit 450 € de charges. Vous avez des revenus à hauteur de 3 000 €. Avec un taux d’endettement maximal de 35 %, vos charges ne peuvent excéder 1 050 €. Vos mensualités ne pourront pas être supérieures à 600 €.
Il y a également une corrélation entre la capacité d’emprunt et le taux d’endettement. La durée du crédit immobilier ne peut excéder 25 ans. Reprenons notre exemple pour une personne capable de rembourser au maximum 600 € par mois. Hors assurance, sur 25 ans avec un taux de 3,41 %, elle pourra emprunter environ 110 000 €.
Le taux d’endettement permet donc de connaître la mensualité de prêt que vous pouvez assumer, et donc le montant qu’il vous est possible d’emprunter pour orienter votre recherche de bien immobilier.
Estimer son projet selon son salaire
Vous l’aurez compris, le montant de vos charges, mais aussi et surtout de vos revenus, vont impacter votre taux d’endettement. Prenons deux exemples.
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Quel salaire pour un prêt de 200 000 € ?
Cela va en premier lieu dépendre de vos charges. Imaginons que vous n’ayez aucun crédit. Votre mensualité peut atteindre 35 % de vos revenus. Pour un crédit immobilier à 3,27 % sur 20 ans, vous devrez rembourser 1 195 € par mois. Vous devrez percevoir un salaire autour de 1 260 €.
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Quel salaire pour emprunter 300 000 € sur 25 ans ?
Cette fois, en partant sur un crédit immobilier à 3,41 %, les mensualités s’élèvent à 1 576 €. Vous aurez besoin d’un salaire d’environ 4 500 €.
Que faire en cas de taux d’endettement élevé ?
Diminuer le taux d’endettement
Pour augmenter la capacité d’emprunt et accéder plus facilement au crédit immobilier, il existe un levier : réduire le taux d’endettement. Pour cela, la solution est de rembourser vos crédits existants, partiellement ou totalement. Vous réduisez mécaniquement vos charges pour obtenir un accord de prêt ou emprunter plus.
Ajuster le montant emprunté
Pour réduire la mensualité de crédit et donc le taux d’endettement, la deuxième option consiste à revoir votre projet. Ici, deux possibilités vous sont offertes :
- vous achetez moins grand ou plus loin de la zone souhaitée pour réduire le prix du bien immobilier ;
- vous présentez un apport personnel.
Ajuster les mensualités
Troisième solution pour baisser votre taux d’endettement : rembourser des mensualités de crédit immobilier moins importantes. L’ajustement des mensualités est possible en revoyant la durée du prêt.
Exemple : pour un prêt immobilier de 150 000 € sur 15 ans et un taux de 3,16 %, vous remboursez 1 092 € par mois contre 788 € pour un prêt à 3,41 % sur 25 ans.
Regrouper vos crédits
Vous avez plusieurs crédits en cours ? Le regroupement de crédits consiste à ne plus payer qu’une seule et unique mensualité en allongeant la durée de remboursement. Cela vous permet de réduire le montant de vos charges mensuelles, et donc de réduire votre taux d’endettement.
Souscrire un prêt à taux zéro
Le PTZ (1) est un crédit dont vous remboursez uniquement le capital. Sans intérêts, ce prêt devient particulièrement avantageux avec des mensualités plus faibles permettant d’envisager un taux d’endettement inférieur.
Souscrire un prêt relais
Vous n’avez pas encore vendu votre bien immobilier actuel et souhaitez saisir une opportunité pour votre futur logement ? Vous avez besoin de la vente de votre maison pour financer en partie votre nouvelle acquisition et ne pas dépasser le taux d’endettement de 35 % ? La solution est alors de souscrire un crédit relais(2) que vous rembourserez lorsque votre bien sera vendu.
Simuler son taux d’endettement pour préparer son crédit immobilier
Faire une simulation de crédit immobilier(3) est une première étape pour avoir une vision plus claire de la faisabilité de votre projet. Caisse d’Epargne vous offre l’opportunité de calculer votre mensualité ou d’estimer votre capacité d’emprunt.
Listez vos charges et vos ressources pour déterminer quelle mensualité vous serez en mesure de rembourser pour déterminer le montant qu’il vous sera possible d’emprunter. Cela reste toutefois une première indication, nous vous invitons à rencontrer un conseiller Caisse d’Epargne pour mieux appréhender votre situation et envisager les solutions les plus pertinentes selon votre profil d’emprunteur et votre projet (PTZ, prêt à l’accession sociale, etc.).
Questions fréquentes sur le taux d’endettement
Caisse d'Epargne
Communication à caractère publicitaire et sans valeur contractuelle.
(1) Sous réserve du respect des dispositions réglementaires du PTZ et de l’acceptation de votre dossier par Caisse d’Epargne, prêteur. Le PTZ est un prêt en faveur des primo-accédants sans intérêt, accessible sous conditions de ressources, qui permet de financer une partie de leur résidence principale, dans le neuf ou dans l’ancien, sous conditions. Les intérêts sont pris en charge par l’État. L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de dix jours avant d’accepter l’offre de crédit. La vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.
(2) Sous réserve de distribution et de disponibilité de l’offre dans votre Caisse d’Epargne.
(3) Sous réserve d’acceptation de votre dossier de crédit immobilier pour l’acquisition d’immeubles à usage d’habitation par Caisse d’Epargne, prêteur. L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de dix jours avant d’accepter l’offre de crédit. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées. Une réponse de principe n’équivaut pas à un accord de prêt.
BPCE - Société anonyme à directoire et conseil de surveillance au capital de 242 487 090 euros. Siège social : 7, promenade Germaine Sablon 75013 PARIS RCS Paris N° 493 455 042. – BPCE, intermédiaire en assurance inscrit à l’ORIAS sous le n° 08 045 100 (www.orias.fr).
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