Tout savoir sur le Crédit Immobilier

Informations générales sur les contrats de crédits immobiliers

Ces informations générales vous sont données dans le cadre de l'article L313.6 du code de la consommation.

SOMMAIRE

Les prêts non réglementés

Les conditions des prêts non réglementés sont propres à chaque banque. Ils sont généralement remboursables sur une durée maximale de 30 ans avec des échéances constantes et peuvent financer tout type de projet immobilier (acquisition de la résidence principale ou secondaire, achats de terrains destinés à la construction d’immeubles à usage d’habitation, investissements locatifs, etc.).

Les prêts non réglementés offrent à l’emprunteur des souplesses de remboursement telles que la modulation des échéances (possibilité sous condition de modifier le montant du remboursement mensuel du prêt pour qu’il s’adapte à son budget) ou le report d’échéances (possibilité sous condition de suspendre certaines échéances et d’en reporter le remboursement).

Il existe également le « crédit relais » qui est un crédit d’une durée limitée destinée à faire l’avance partielle ou totale, et temporaire du produit de la vente d’un bien immobilier pour en acquérir un autre avant la vente du premier bien.

Les prêts réglementés

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) :

Le Prêt à Taux Zéro est un prêt aidé par l’Etat sans intérêt.

PTZ

Il permet de financer :

  • l'achat d'un logement neuf,
  • la construction et l'achat d'un terrain,
  • l’achat d'un logement ancien avec des travaux (sous conditions définies par la réglementation),
  • l'achat d'un logement ancien du parc social par son locataire,
  • l'achat d'un logement dans lequel ont été effectués, ou sont effectués lors de l'acquisition, des travaux d'une importance telle qu'il est assimilé à un logement neuf.

Conditions d'obtention :

  • ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédant la demande de prêt, sauf cas particuliers.
  • le logement financé à l’aide d’un PTZ doit être occupé en tant que résidence principale de l’emprunteur et de toutes les personnes destinées à l’occuper
  • les ressources ne doivent pas excéder un plafond selon le nombre d’occupants du logement et sa zone d’implantation. Le montant des ressources prend en compte le revenu fiscal de référence auquel on ajoute ceux des autres personnes destinées à occuper le logement qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal. L'année de référence à prendre en compte est l'avant-dernière année précédant l'offre de crédit (année n-2).

La durée de remboursement du PTZ dépend directement des ressources de l’emprunteur et est fixée selon un barème réglementaire et comporte un différé d’amortissement. La durée de remboursement du PTZ peut s'étendre de 20 à 25 ans. Les intérêts sont pris en charge par l’Etat.

Le Prêt Epargne Logement (PEL) :

Le Prêt Epargne Logement présente un taux d’intérêt déterminé à l’avance par les Pouvoirs Publics après une phase d’épargne constituée suite à l’ouverture d’un Plan Épargne Logement et donne droit sous conditions à une prime d'Etat. Le  Prêt Epargne Logement réalisé suite à l’ouverture d’un compte épargne logement ne donne pas lieu au versement d’une prime d’Etat.

La Prime est plafonnée à 1 000 € ou 1 525 € en cas d’acquisition ou de construction d’un logement écologiquement performant et son obtention est subordonnée à l'octroi d'un prêt minimum de 5 000 €.

Le Prêt Epargne Logement se rembourse sur une durée comprise entre 2 et 15 ans. Il peut financer des dépenses relatives à la résidence principale de l’emprunteur ou d’un locataire ou bien même celles relatives à une résidence secondaire (pour les prêts liés à un Compte Epargne Logement - CEL ou Plan Epargne Logement – PEL  ouvert avant le 01/03/2011).

 

Le Prêt à l'Accession Sociale (PAS) :

Il permet aux ménages à revenus modestes (seuils définis par la Réglementation) de financer  l’acquisition et les travaux de leur résidence principale et offre la possibilité d'accéder à l'Aide Personnalisée au Logement (APL). Il est remboursable sur une durée maximale de 30 ans.

Conditions d'obtention :
Le Prêt à l'Accession Sociale est accordé sous condition de ressources.

Les différents types de taux débiteur

Le taux débiteur est le taux d’intérêt exprimé en pourcentage fixe ou variable, appliqué au capital emprunté ou au montant de crédit utilisé sur une base annuelle.

 

Le Prêt à taux fixe :

Le taux débiteur est fixe lorsque le contrat de crédit prévoit soit un taux débiteur constant sur toute la durée du contrat de crédit, soit plusieurs taux débiteurs constants appliqués à des périodes partielles prédéterminées.

 

Le Prêt à taux variable (ou révisable) :

Dans les autres cas, le taux débiteur est dit variable ou révisable. Il est donc susceptible de varier à la hausse ou à la baisse. L'évolution du taux débiteur est liée à celle d'un indice de référence (très souvent l’indice Euribor). Pour limiter les risques en cas de conjoncture défavorable de l’évolution des taux, la Caisse d’épargne vous propose des taux capés, c’est-à-dire des taux révisables qui ne peuvent pas dépasser un plafond fixé à l'avance (le cap de taux). L’évolution de l’indice de référence composant le taux débiteur peut faire varier à la hausse ou à la baisse les échéances de votre crédit.

Il est possible de combiner les deux types de taux au sein d’un même crédit.

Exemple représentatif :
Par exemple à titre indicatif et non contractuel(1) pour un crédit immobilier amortissable de 100 000 € , au taux débiteur annuel fixe de 1,80 %, Taux Annuel Effectif Global (TAEG) fixe de 2,59 % (incluant les frais de garantie, les frais de dossier et le coût de l’assurance emprunteur obligatoire) sur 20 ans, vous rembourserez 240 échéances mensuelles hors assurance emprunteur obligatoire de 496,47 €. Coût de l’assurance emprunteur : 25,00 € par mois(2).
Coût total du crédit : 27 252,80 € dont 19 151,69 € d’intérêts, 900 € Frais de dossier, 1 200 € au titre de la caution Saccef de Compagnie Européenne de Garanties et de Cautions (CEGC)(3). Montant total dû par l’emprunteur : 127 252,80 €.

Dans cet exemple, une garantie sous forme d’une caution accordée par un organisme de cautionnement professionnel est présentée mais la Caisse d’Epargne peut également demander une sureté réelle ou personnelle.

L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours avant d’accepter l’offre de prêt. La vente est subordonnée à l’obtention du prêt ; si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées. Sous réserve d’acceptation de votre dossier par la Caisse d’Epargne locale, prêteur.

Les garanties

Pour accorder un crédit immobilier, les banques demandent dans la plupart des cas une garantie. La prise de cette garantie a pour objectif de couvrir la banque en cas de non-paiement des échéances du crédit. La garantie prend le plus souvent l'une des formes suivantes : l'hypothèque, le privilège de prêteur de deniers ou la caution.

  • L'hypothèque : l'hypothèque sert à garantir le paiement d'une dette en accordant à la banque le droit de faire saisir et vendre le bien objet de cette garantie et de se faire payer sur le prix de vente par préférence aux autres créanciers.
  • Le privilège de prêteur de deniers : il se rapproche de l'hypothèque et permet à la banque d'être prioritaire sur les garanties prises sur le bien immobilier. Ainsi, si le bien immobilier doit être saisi et vendu, le prêteur titulaire de ce privilège pourrait être indemnisé en priorité. Ce privilège ne peut être utilisé que lorsque le prêt va servir à payer le prix d'achat d'une maison ou d'un appartement déjà construit.
  • La caution : la caution est un engagement pris par une personne physique ou morale qui se substitue à  l’emprunteur en cas de défaillance de paiement de sa part et qui devient par conséquent créancier par le biais d’une subrogation. Dans le cadre de ses actions en recouvrement, la caution subrogée pourra être amenée à vendre le bien immobilier objet du crédit cautionné. La Caisse d’Epargne s’est associée à la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC), entreprise d’assurances qui délivre cette garantie sous la marque SACCEF. La caution évite d'avoir à réaliser une mainlevée hypothécaire sur le bien en cas de revente avant le terme du prêt (situation qui se produit très souvent) et qui engendre des frais supplémentaires.

A l’occasion de certains montages financiers spécifiques, la banque peut prendre en garantie un nantissement de contrat d’assurance vie, de capitalisation ou de prévoyance ou un nantissement de compte d’instruments financiers.

Les différentes modalités de remboursement

Le crédit proposé prévoit le plus souvent des échéances mensuelles. Le montant des échéances dépend de l’évaluation de la solvabilité de l’emprunteur. Dans la majorité des cas, le montant des échéances ne peut pas dépasser 33 % des revenus justifiés et stables de l’emprunteur.

Le crédit peut prévoir une période de préfinancement qui permet de reporter de plusieurs mois la date de la première échéance de remboursement. Durant cette période, la banque mettra à disposition les fonds empruntés au fur et à mesure des besoins du projet financé. La durée maximale de la période de préfinancement figure dans l’offre de crédit. Cette période n’est pas fixe et en règle générale, elle prend fin dès que le prêt est entièrement débloqué. Sauf cas exceptionnel, durant cette période de préfinancement, l’emprunteur doit payer les intérêts calculés au taux débiteur du crédit sur la partie de capital débloquée ainsi que les primes d’assurance emprunteur.

Le crédit peut prévoir un différé total. Pendant cette période, l’emprunteur n’a aucune échéance à payer hormis, le cas échéant, les primes d’assurance emprunteur Le paiement des intérêts calculés durant cette période est reporté et peuvent, soit être payés à la fin de la période de différé total, soit être ajoutés au montant total du crédit indiqué dans l'offre de crédit(s). Dans ce dernier cas, le total de ces intérêts et du montant total du crédit constitue le montant du prêt amortissable. La durée de la période de différé indiquée dans l'offre de crédit(s) ne pourra en aucun cas être allongée.

Le crédit peut prévoir un différé d’amortissement. Pendant cette période, l’emprunteur paye les intérêts et, le cas échéant, les primes d’assurance emprunteur. Durant cette période il n’y a pas de remboursement de capital.

La Caisse d’Epargne peut vous proposer un crédit à taux d’intérêt révisable et à durée ajustable. La particularité de ce crédit est qu’à la suite de chaque révision du taux débiteur, la banque recalcule la durée d’amortissement restant à courir. En cas de baisse du taux débiteur, la durée d’amortissement se réduit. En revanche, en cas de hausse du taux débiteur, la durée d’amortissement augmente. Cela a pour conséquence un allongement de la durée du crédit et une augmentation du coût total du crédit. Toutefois, cet allongement ne pourra pas être supérieur à 20% de la durée d’amortissement initialement prévue sauf dérogation particulière de la banque.

La Caisse d’Epargne peut vous proposer un crédit à taux débiteur fixe et à échéances progressives. La particularité de ce crédit est que le montant des échéances progresse chaque année en fonction d’un pourcentage défini conjointement en fonction de vos facultés de remboursement.

Le crédit peut mentionner une option de report ou de modulation d’échéances. La modulation d’échéance  permet de modifier le montant de l’échéance de crédit selon des modalités définies dans l’offre de crédit. Le report d’échéances permet de reporter jusqu’à 24 échéances sur toute la durée de vie du prêt. La modulation ou le report d’échéances entraine une modification de la durée du crédit et augmente le coût total du crédit.

A l’occasion de la mise en place d’une solution de financement comportant plusieurs prêts (par exemple un prêt à taux zéro et un prêt non réglementé), la banque pourra vous proposer un prêt à paliers, également appelé prêt lissé, qui permet de maintenir une charge de remboursement constante malgré le fait que les prêts qui composent le plan de financement comportent des durées et des taux différents.

Le remboursement anticipé

L’emprunteur a la faculté de demander par écrit le remboursement par anticipation de tout ou partie du crédit immobilier. En cas de remboursement partiel, celui-ci devra en tout état de cause représenter une somme égale au moins à 1/10ème du capital prêté, sauf s’il s’agit de son solde.
La Caisse d’Epargne exigera, à l’occasion de tout remboursement anticipé, une indemnité de remboursement anticipé dont le montant ne pourra excéder la valeur d’un semestre d’intérêt sur le capital faisant l’objet du remboursement anticipé, calculé au taux moyen du prêt sans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû avant le remboursement, sauf dérogation particulière de la Caisse d’Epargne.
Aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l’activité professionnelle de ces derniers.
Afin de pouvoir bénéficier de cette exonération légale de l’indemnité de remboursement par anticipation, les emprunteurs devront fournir à la banque les justificatifs attestant de leur situation conformément aux dispositions du code de la consommation.

Selon le type de prêt, le remboursement anticipé partiel donne lieu :

  • soit au maintien de la durée du prêt avec réduction du montant des échéances,
  • soit à une réduction de la durée du prêt sans modification du montant des échéances.

Un nouveau tableau d’amortissement sera adressé à l’emprunteur après enregistrement de ce remboursement anticipé partiel.

Les prêts réglementés obéissent à des règles de remboursement anticipé propres à chaque type de prêt.

L’évaluation du bien immobilier

Selon la nature du crédit, la Caisse d’Epargne peut exiger l’évaluation du bien immobilier.

Les services accessoires

L’assurance des emprunteurs :
Pour l’obtention d'un crédit immobilier, l’emprunteur devra, sauf cas particuliers, souscrire une assurance dite « assurance des emprunteurs » qui garantira le remboursement du crédit immobilier en cas de décès, d'invalidité ou d’incapacité. Elle est peut être complétée d’une garantie couvrant la perte d’emploi.
L’emprunteur peut souscrire à l’assurance emprunteur proposée par la banque ou choisir celle d'un autre assureur, sous réserve que les garanties de cet autre contrat couvrent les exigences générales minimales réclamées par la Caisse d’Epargne pour l’obtention du crédit immobilier.
Ces exigences minimales figurent sur le site internet de la Caisse d’Epargne ainsi que sur la Fiche Standardisée d’Information (FSI) remise lors de chaque simulation de crédit immobilier.

La convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) donne aux personnes malades et aux handicapés un meilleur accès aux crédits immobiliers, aux crédits à la consommation et à l’assurance emprunteur.

L’ouverture et/ou le maintien d’un compte de dépôt dans les livres de la banque :
En règle générale, la Caisse d’Epargne exige l’ouverture et/ou le maintien d’un compte de dépôt dans ses livres afin de pouvoir prélever les échéances du crédit.

Avertissement sur les conséquences du non-respect par l’emprunteur des obligations liées au contrat de crédit

En cas de non-respect par l’emprunteur des obligations et engagements liés au contrat de crédit, la réglementation prévoit qu’en cas de défaillance de l’emprunteur et lorsque la banque n’exige pas le remboursement immédiat du capital restant dû, la banque peut majorer de trois points le taux débiteur que l’emprunteur aura à payer jusqu’à ce qu’il ait repris le cours normal des échéances contractuelles. En revanche, lorsque la banque est amenée à demander la résolution du crédit, la banque peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû ainsi que le paiement des intérêts échus. Jusqu’à la date de règlement effectif, les sommes restant dues produisent des intérêts de retard à un taux égal à celui du crédit et la banque réclamera le paiement d’une indemnité dont le montant est fixé à 7% des sommes dues au titre du capital restant dû, des intérêts échus et non payés. Ces dispositions s’appliquent en Caisse d’Epargne.
Par ailleurs, si vous bénéficiez d’une assurance couvrant ce prêt, le non-paiement des cotisations y afférentes pourrait également entraîner la résiliation du contrat d’assurance et la cessation des garanties.

Les prêts réglementés obéissent à des règles  de remise en cause et d’indemnisation propres à chaque type de prêt.

(1) Sur la base des taux en vigueur au 01/10/2016, susceptibles de variation.
(2) Assurances Décès – Perte totale et Irréversible d’Autonomie - Invalidité et incapacité temporaire de travail obligatoire, pour le prêt cité ci-dessus et pour un client de 35 ans, assuré à hauteur de 100 %. Le coût mensuel de l’assurance dépend des garanties offertes, de l’âge et des conditions de santé de l’emprunteur. Le contrat proposé par la Caisse d’épargne est un contrat de CNP Assurances et BPCE Vie, entreprises régies par le code des assurances. BPCE, intermédiaire en assurance inscrit à l'ORIAS sous le n° 08 045 100
(3) La caution SACCEF est délivrée par la Compagnie Européenne de Garanties et de Cautions (CEGC) - Société Anonyme au capital de 160 995 996 Euros, immatriculée  RCS Nanterre sous le numéro 382 506 079. Siège social : 16, rue Hoche - Tour Kupka B - TSA 39999 - 92919 La Défense Cedex.

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