En résumé
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Pour signer l’acte de vente, acheteur et vendeur doivent chacun fournir des documents précis : pièces d’identité, diagnostics techniques, justificatifs de financement.
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L’acte authentique est rédigé par le notaire et signé en sa présence, il ne peut pas être établi sous seing privé.
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Le délai entre compromis et acte définitif (2 à 3 mois en moyenne) est une fenêtre critique pour finaliser son prêt immobilier et lever la condition suspensive.
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Si le financement n’est pas obtenu dans les délais prévus, la vente peut être annulée sans pénalité pour l’acheteur.
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L’acheteur ne devient officiellement propriétaire qu’à la signature, et non à la remise des clés ni à la publication foncière.
Acte de vente immobilier : définition et rôle dans la transaction
Qu’est-ce qu’un acte de vente immobilier ?
L’acte de vente immobilier est un document juridique qui reconnaît un droit de propriété à l’acheteur. C’est tout simplement la dernière étape d’une vente immobilière. Il est signé devant un notaire. Une fois l’acte signé, le vendeur remet les clés à l’acquéreur tandis que le montant de la vente est versé par le notaire au vendeur.
Quelle différence entre acte de vente, acte authentique et contrat de vente ?
Dans le cadre d’une transaction immobilière, un contrat de vente est un document permettant de se mettre d’accord et de matérialiser la vente. Il en existe plusieurs :
- la promesse de vente est un avant-contrat à travers lequel le vendeur (le promettant) s’engage à vendre son bien à l’acquéreur (le bénéficiaire). Il lui accorde une exclusivité durant une période définie au contrat (généralement 2 à 3 mois). En contrepartie, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation de 5 à 10 % du prix de vente. On parle de promesse unilatérale de vente dans la mesure où seul le vendeur s’engage ;
- le compromis de vente est l’autre forme d’avant-contrat. Cette fois, il s’agit d’un engagement réciproque, on parle de promesse synallagmatique. C’est la différence entre compromis de vente et promesse de vente. La vente est juridiquement considérée comme définitive (après un délai de réflexion de 10 jours) en attendant l’acte de vente, excepté si la réalisation de conditions suspensives vient remettre en question la transaction ;
- l’acte de vente ou acte authentique est le dernier contrat de vente. La propriété du bien est officiellement transférée.
Qui rédige l’acte de vente et quel est son rôle juridique ?
Seul le notaire peut établir un acte de vente. Il a pour mission de vérifier la situation juridique des personnes et du bien immobilier (droit de préemption, état hypothécaire, règles d’urbanisme applicables, etc.) pour s’assurer de la conformité de la vente et que l’acheteur fait un choix parfaitement éclairé.
Quelle place occupe l’acte de vente dans le parcours d’achat immobilier ?
De l’offre d’achat à l’acte définitif : les grandes étapes
Les grandes étapes de l’achat d’une maison ou d’un appartement sont les suivantes :
- l’offre d’achat immobilier, qui n’est pas obligatoire. L’acheteur fait une offre au vendeur qui ne peut la refuser si elle est au prix ;
- l’étude du financement du projet immobilier pour s’assurer de pouvoir acquérir le bien et prendre le temps d’obtenir les meilleures conditions de prêt en matière de taux d’intérêt, de nature de financement avec notamment des prêts aidés, etc. ;
- le compromis de vente signé devant notaire ou chez un agent immobilier ;
- l’acte de vente signé lorsque vous avez obtenu votre financement et que le montant de l’emprunt est versé sur le compte du notaire.
Quel délai entre le compromis de vente et l’acte authentique ?
Entre le compromis de vente et l’acte authentique, comptez autour de 3 mois. Si vous pouvez obtenir votre financement plus tôt et si les deux parties sont d’accord, il est tout à fait possible d’envisager une signature anticipée. De même, une vente longue peut être envisagée avec une signature sous 6 mois, par exemple.
Qui fixe la date de signature et peut-on la décaler ?
La date de la signature de l’acte est fixée par les parties et le notaire. Il est possible de la décaler, même au dernier moment, dès lors que vendeur et acheteur se mettent d’accord afin d’éviter tout litige.
Quels documents fournir pour la signature de l’acte de vente ?
Les pièces obligatoires côté acheteur
L’acheteur a peu de documents à fournir. L’objectif est de pouvoir vérifier son identité et sa capacité à financer le bien. Il doit donc communiquer au notaire, pour la rédaction de l’acte de vente, un justificatif d’identité et de situation familiale ainsi que son offre de prêt.
Les pièces obligatoires côté vendeur
Le vendeur doit apporter toutes les informations nécessaires à la rédaction de l’acte de vente par le notaire.
- Pièce d’identité.
- Justificatif de situation familiale (contrat de mariage, livret de famille, etc.).
- Justificatif d’adresse.
- Titre de propriété.
- Avis de taxe foncière.
- Facture des travaux de moins de 10 ans (et assurance décennale le cas échéant).
- Règlement de la copropriété pour un logement dans un immeuble.
- Procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété si des travaux ont été actés.
Les diagnostics techniques immobiliers : lesquels sont exigés ?
Le vendeur doit monter un dossier de diagnostics techniques : le DPE (diagnostic de performance énergétique) est obligatoire, de même que l’audit énergétique si la maison est classée E, F ou GF.
D’autres diagnostics sont imposés uniquement selon la nature du bien ou sa localisation :
- diagnostic électricité et gaz pour les installations de plus de 15 ans ;
- diagnostic plomb pour une maison construite avant 1949 ;
- diagnostic état d’amiante pour un logement construit avant le 1er juillet 1997 ;
- diagnostic termites dans une zone déclarée par arrêté préfectoral ;
- état des risques dans une zone à risques (naturels, sismiques, etc.) ;
- diagnostic bruit dans une zone exposée au bruit des aéroports.
Comment se déroule la signature de l’acte authentique chez le notaire ?
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Le déroulement pratique du rendez-vous de signature
Les deux parties et le notaire conviennent d’une date de rendez-vous durant laquelle tous seront présents pour signer l’acte de vente. Toutefois, si une des parties est empêchée, elle peut donner procuration à un proche ou au notaire.
Le notaire lit l’acte de vente pour rappeler à l’acquéreur ce qu’il achète. Ensuite, chacun procède à la signature des documents sur papier ou, plus généralement aujourd’hui, de manière électronique. Dans le second cas, le rendez-vous dure environ 30 à 45 minutes si aucun point n’est soulevé. -
Ce qui se passe financièrement le jour de la signature
Il n’est pas possible de signer un acte de vente d’un logement sans que les fonds soient versés sur le compte du notaire. C’est une sécurité pour le vendeur. Aussi, quelques jours avant la signature, le notaire réalise un appel de fonds auprès de la banque de l’acquéreur. Dès la signature de l’acte, la somme est versée sur le compte du vendeur.
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Que reçoit l’acheteur à l’issue de la signature ?
Au terme du rendez-vous, l’acheteur reçoit une attestation de titre de propriété qui lui permet d’effectuer toutes ses démarches (souscription d’une assurance habitation, d’un contrat d’électricité, etc.).
Quel est le coût d’un acte de vente immobilier ?
Bien préparer son financement pour arriver serein à la signature
Les erreurs de financement qui retardent ou bloquent la signature de l’acte
Dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier, un manque d’anticipation peut impacter la vente. En effet, le montant de la vente doit être sur le compte du notaire le jour de la signature de l’acte authentique. Aussi, il est plus que conseillé de trouver un financement le plus tôt possible et signer un contrat de prêt pour débloquer les fonds à temps.
N’oubliez pas par ailleurs que l’offre de prêt n’est valable que 30 jours. Aussi, assurez-vous de signer dans ce délai pour éviter que les conditions évoluent défavorablement et que votre financement prenne du retard.
Enfin, songez lors de la signature du compromis de vente à bien faire figurer une clause suspensive de prêt. Si vous ne pouvez obtenir aucun financement, la vente n’aura pas lieu, mais vous ne paierez pas de frais.
Quel financement selon votre profil d’acheteur ?
Acheter un logement à crédit (résidence principale, secondaire ou investissement locatif) vous engage durant de longues années. Aussi, il est essentiel de trouver le meilleur financement pour réduire le montant de vos mensualités de remboursement. Au-delà du crédit immobilier classique, envisagez des solutions telles que le prêt accession sociale ou encore le PTZ (prêt à taux zéro). Vous achetez avant de vendre votre ancien logement ? Avez-vous pensé au prêt relais qui permet de saisir une opportunité et de rembourser le capital uniquement lors de la vente du précédent bien ?
De la simulation au déblocage des fonds : l’accompagnement Caisse d’Epargne
Caisse d’Epargne vous accompagne à chaque étape de votre projet immobilier. Dans un premier temps, nous mettons à votre disposition un simulateur de capacité d’emprunt et de mensualités pour obtenir une première estimation de votre crédit immobilier. Ensuite, adressez-vous à votre conseiller dédié, un interlocuteur privilégié pour vous aider à réaliser votre projet immobilier. Il étudie votre dossier pour vous proposer une solution sur mesure, du financement le plus avantageux à l’assurance emprunteur en passant par la garantie la plus judicieuse.
Conclusion
Un achat immobilier réussi nécessite de respecter toutes les étapes : avant-contrat, constitution du dossier de financement, levée de la condition suspensive, signature de l’acte authentique. Dès le compromis de vente, assurez-vous de bénéficier d’une offre de prêt et de la signer pour que les fonds puissent être versés sur le compte du notaire le jour J et ainsi sécuriser la transaction. N’attendez pas pour simuler votre crédit immobilier en ligne et mieux vous projeter et prenez rendez-vous avec votre conseiller Caisse d’Epargne pour un accompagnement personnalisé.
Vos questions sur l’acte de vente immobilier
Caisse d'Epargne
Communication à caractère publicitaire et sans valeur contractuelle.
(1) Sous réserve du respect des dispositions réglementaires du PTZ et d’acceptation de votre dossier par votre Caisse d’Epargne locale, prêteur. Le PTZ est un prêt en faveur des primo-accédant sans intérêt, accessible sous conditions de ressources qui permet de financer une partie de leur résidence principale dans le neuf ou dans l’ancien, sous conditions. Les intérêts sont pris en charge par l’Etat. L’Emprunteur dispose d’un délai de réflexion de dix jours avant d’accepter l’offre de crédit. La vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.
(2) Les conditions du prêt relais varient, renseignez-vous auprès de Caisse d’Epargne.
(3) Sous conditions et sous réserve de l’étude complète et de l’acceptation de votre dossier par votre Caisse d’Epargne locale, prêteur. Une réponse de principe n’équivaut pas à un accord de prêt. L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de dix jours, la vente est subordonnée à l’obtention du prêt et si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit lui rembourser les sommes versées. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent.
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