Bon à savoir
Si vous envisagez l'achat d'une résidence principale, contactez votre conseiller Caisse d'Epargne pour connaître les avantages du prêt immobilier Impact.
Le prêt in fine est un montage d’optimisation pour les investisseurs locatifs fortement fiscalisés. Ce levier stratégique permet de déduire les intérêts d’emprunt sans décroissance dans le temps contrairement à un prêt amortissable pour une optimisation fiscale maximale. Avantages et inconvénients, faisons le point sur ce financement.
En résumé
- Le prêt in fine est un montage d'investissement : on ne paie que les intérêts, le capital étant remboursé à la fin.
- Son intérêt principal est fiscal : en location au régime réel, les intérêts (élevés et constants) sont déductibles des revenus fonciers.
- Il vise surtout les profils à tranche d'imposition élevée (30 % et plus).
- Le taux est un peu plus haut (0,2 à 0,5 point) et le coût total plus élevé qu'en amortissable.
- La banque demande un nantissement (assurance vie) pour garantir le remboursement final du capital.
Le prêt in fine, comment ça marche ?
Le prêt in fine est un crédit immobilier dont le fonctionnement est spécifique. Il consiste à rembourser uniquement les intérêts et l’assurance tout au long du contrat. Le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance.
Concrètement, vous remboursez une mensualité plus faible, mais le montant des intérêts est en contrepartie plus élevé. Ces intérêts sont en effet calculés sur le capital emprunté et non sur le capital restant dû comme c’est le cas pour un prêt amortissable.
N’hésitez pas à simuler votre projet pour comprendre le mécanisme de ce prêt et définir s’il s’agit du financement le mieux adapté à votre profil.
Pour qui le prêt in fine est-il intéressant ?
Le prêt in fine étant plus coûteux qu’un prêt amortissable, ce n’est pas la solution privilégiée pour une résidence principale. Offrant un avantage fiscal majeur, ce crédit répond aux attentes des investisseurs fortement imposés à la recherche d’une réduction d’impôt (TMI de 30 % minimum). Avec la déductibilité des intérêts, le prêt in fine s’inscrit pleinement dans une stratégie patrimoniale et fiscale.
Pour un investisseur peu fiscalisé, l’avantage n’est pas à la hauteur du coût engendré par cette solution de financement. Quant à l’achat d’une résidence principale, il n’a pas pour vocation d’optimiser la fiscalité. L’objectif est uniquement de construire son patrimoine pour sécuriser sa retraite, voire de laisser un bien à ses enfants. Le prêt in fine n’est dans ce cadre pas avantageux et ne saura correspondre qu’à quelques profils spécifiques.
Quel est l’avantage fiscal en investissement locatif ?
Le prêt in fine est particulièrement stratégique dans le cadre d’un investissement locatif. Le régime réel permet de déduire toutes vos charges, dont les intérêts et l’assurance emprunteur(1). Les intérêts étant élevés et constants, vous réduisez mécaniquement votre imposition et pouvez même créer un déficit foncier lorsque vos charges sont supérieures à vos revenus locatifs. Au-delà des intérêts et de l’assurance de prêt, les charges déductibles sont notamment :
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Les frais de gestion et d’administration
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Les dépenses d’entretien et de réparation
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Les travaux d’amélioration
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La taxe foncière
Bon à savoir
En location meublée, vous pouvez également bénéficier des avantages de l'amortissement. Il s'agit d'un mécanisme comptable permettant de compenser la perte de valeur du bien immobilier et des biens mobiliers. Vous déduisez l'amortissement du prix d'achat pour une imposition allégée.
Concernant l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), le prêt in fine est également avantageux. Toutefois, l’État a fait adopter un dispositif pour contrer les optimisations fiscales en réduisant l’avantage initial. La loi de finances pour 2018 encadre la déductibilité des prêts in fine pour calculer l’IFI. Chaque année, le montant de la déduction fiscale est réduit. Le calcul se réalise à partir du capital emprunté et de la durée du prêt*(2).
Exemple : vous empruntez 500 000 euros sur 10 ans le 1er août 2026. Vous rembourserez le capital en 2036. Au titre de l’IFI en 2027, l’intégralité de la dette est déductible. Dès 2028, la déduction sera de seulement 500 000 – (500 000 x 1/10) soit 450 000 €. En 2029, elle sera de 400 000 € (500 000 – (500 000 x 2/10)). Etc.
Prêt in fine ou amortissable : lequel choisir ?
Pour choisir le prêt le plus avantageux pour un investisseur, comparons les deux solutions avec un financement de 200 000 € sur 20 ans.
| Prêt in fine | Crédit amortissable | |
|---|---|---|
| Coût des intérêts | 152 000 € | 73 000 € |
| Mensualités (hors assurance) | 633 € | 1 138 € |
| Gain fiscal (TMI à 41 %) | 62 320 € | 29 930 € |
| Gain de trésorerie mensuel | 505 € | – |
Notez que pour une tranche marginale d’imposition à 11 %, le gain fiscal est de seulement 16 720 € avec le prêt in fine. C’est pourquoi ce type de crédit est d’autant plus intéressant pour les foyers fortement imposés.
Par ailleurs, le prêt in fine fait la plupart du temps l’objet d’un nantissement d’un support d’épargne à l’image de l’assurance vie. Si votre épargne est bloquée tout au long du crédit pour assurer la banque de récupérer son capital en cas de défaillance de votre part, celle-ci continue de fructifier. Vous cumulez donc en parallèle des intérêts qui viennent s’ajouter à l’avantage fiscal réalisé. Par ailleurs, le gain de trésorerie peut lui aussi être investi pour booster votre épargne.
Quels sont les risques et le coût à anticiper ?
Certes très avantageux pour un investissement immobilier locatif, le prêt in fine présente certains risques à prendre en considération pour mieux les anticiper.
-
Un coût total plus élevé
Puisque le taux appliqué est supérieur à celui d’un crédit amortissable et que les intérêts sont calculés tout au long du prêt sur la somme empruntée et non sur le capital restant dû.
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Ce prêt nécessite de constituer une épargne importante en amont.
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Le nantissement impose de bloquer votre épargne
Qui ne sera pas disponible sur une longue période. Cela nécessite d’envisager d’autres solutions d’épargne pour faire face aux imprévus.
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Il est impératif d’envisager une stratégie de sortie
Pour rembourser le capital emprunté. Si vous prévoyez de rembourser le prêt grâce à la vente de votre bien immobilier, assurez-vous de bien choisir votre investissement locatif dans le neuf ou dans l’ancien. Achetez un logement à fort potentiel de revente pour bénéficier du capital nécessaire, voire envisager une plus-value.
Bon à savoir
Il est possible, même si cela est plus rare, de garantir un prêt in fine par une hypothèque sur un bien dont vous êtes propriétaire et dont le crédit est remboursé. La banque pourra alors saisir ce bien immobilier si vous n'êtes pas en mesure de rembourser le capital.
Il est essentiel de bien comprendre votre offre de prêt immobilier avant de vous engager pour être certain que cette opération vous offre la meilleure rentabilité. N’hésitez pas à consulter notre article consacré aux informations réglementaires d’un crédit immobilier.
Comment préparer votre projet avec Caisse d’Epargne ?
Vous envisagez un investissement locatif et souhaitez savoir si le prêt in fine est la solution de financement la plus favorable selon votre profil ? Faites une estimation de crédit immobilier en ligne et prenez rendez-vous avec votre conseiller Caisse d’Epargne pour étudier votre demande de crédit immobilier. Selon votre situation spécifique et vos objectifs, il saura vous orienter vers le prêt le plus attractif pour maximiser la rentabilité de votre investissement et optimiser votre imposition tout au long du prêt.
Conclusion
Le prêt in fine est un financement stratégique particulièrement adapté aux investisseurs dont la fiscalité est très élevée. L’intérêt de ce crédit est moindre pour une résidence principale. Fiscalité, trésorerie, coût total, comparez le prêt in fine et le crédit amortissable pour une solution sur mesure qui saura vous permettre d’atteindre vos objectifs patrimoniaux et fiscaux. Étudiez votre projet locatif et échangez avec votre conseiller Caisse d’Epargne pour obtenir un financement sur mesure.
Vos questions sur le prêt in fine
Caisse d'Epargne
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Sources
* https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11365-PGP.html/identifiant%3DBOI-PAT-IFI-20-40-20-20190502
** https://www.banque-france.fr/fr/statistiques/taux-et-cours/taux-dusure-2026-q3
(1) Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque investisseur et de la réglementation en vigueur à la date de l’opération.
(2) Les informations relatives à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sont données à titre indicatif. Les modalités de déductibilité d’un prêt in fine dépendent de la réglementation applicable et de la situation du contribuable.
(3) Les données relatives aux taux, aux écarts de taux, au coût du crédit et aux gains de trésorerie sont fournies à titre indicatif et non contractuel. Elles varient selon le profil de l’emprunteur, la durée du prêt, le montant financé, les garanties exigées et les conditions pratiquées par l’établissement prêteur.
(4) Le taux d’usure mentionné correspond à la réglementation applicable à la date de référence indiquée sur cette page. Il est susceptible d’évoluer.
(5) Les informations relatives aux conséquences fiscales ou comptables d’un investissement réalisé en direct, en location meublée ou par l’intermédiaire d’une SCI sont données à titre général. Elles ne remplacent pas l’analyse de la situation propre à l’investisseur, au régime fiscal retenu et au mode de détention du bien.
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